Нерухомість у Грузії: відповіді на головні запитання

Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Грузії?

Так. Іноземці можуть купувати житлову нерухомість у Грузії на своє ім'я — без дозволу, без квот і без вимоги проживання в країні. Інакше справа з сільськогосподарськими землями: там діє обмеження, тому агроземлю на практиці оформлюють через грузинську компанію.

Деталі

• —Для купівлі достатньо дійсного паспорта та грузинського податкового/реєстраційного номера, який формується під час реєстрації.
• —Грузинська LLC не обов'язкова для квартири, але може бути доцільною, якщо ви володієте кількома об'єктами або здаєте в оренду на комерційній основі.
• —Особиста присутність не обов'язкова: купівля можлива за нотаріальною довіреністю.

Читати далі:Процес купівлі нерухомості в ГрузіїКупити квартиру в Грузії

Як проходить купівля нерухомості в Грузії?

Процес короткий: вибір об'єкта, перевірка документів, договір купівлі-продажу, оплата та реєстрація в публічному реєстрі (NAPR). У новобудові замість прямої купівлі укладають попередній договір із забудовником і графік платежів до передачі об'єкта.

Деталі

• —1. Визначення цілей і бюджету, 2. попередній вибір об'єктів і проєктів, 3. огляд особисто або відео-огляд, 4. юридична перевірка, 5. договір, 6. оплата, 7. реєстрація, 8. передача та здача в оренду.
• —Для готового об'єкта право власності переоформлюють одразу в реєстрі; для новобудови реєстрація відбувається після завершення будівництва та приймання об'єкта.
• —Плануйте 3–5 днів на поїздку для купівлі, щоб встигнути огляд, перевірку та підписання за один візит.

Читати далі:Купівля нерухомості в Грузії: процес

Скільки триває реєстрація права власності в Грузії?

Переоформлення в публічному реєстрі (NAPR) відбувається за кількома тарифами: у стандартному порядку — протягом 4 робочих днів, прискорено — за 1 робочий день, а за найвищим тарифом — того самого дня подання заяви; швидші варіанти коштують дорожче. У новобудові цей термін починається лише після завершення будівництва та приймання будівлі. Офіційні збори NAPR: 150 GEL (4 робочі дні), 270 GEL (1 робочий день), 350 GEL (того ж дня).

Деталі

• —Потрібні паспорт, договір купівлі-продажу та реєстраційний збір; переклади потрібні залежно від документа.
• —Витяг про право власності (Extract) доступний онлайн і його можна замовити повторно будь-коли.
• —Джерело: NAPR, «Fees and Terms» (збори та строки реєстрації нерухомості), станом на 21.09.2026 — https://napr.gov.ge/en/page/fees-and-terms/immovable-property-registration-fee.

Читати далі:Процес та реєстрація

Чи потрібен нотаріус або юрист при купівлі нерухомості в Грузії?

Нотаріус не обов'язковий у кожному випадку, але незалежна юридична перевірка настійно рекомендована. Договір купівлі-продажу можна підписати безпосередньо в реєстрі; нотаріус потрібен для довіреностей і при купівлі дистанційно.

Деталі

• —При купівлі на етапі будівництва юрист перевіряє попередній договір: графік платежів, строк завершення, наслідки затримки, відхилення площі, право на розірвання.
• —Ми співпрацюємо з незалежними юридичними компаніями — перевірка має захищати ваші інтереси, а не інтереси продавця.

Читати далі:Процес, договір і перевірка

Чи варто інвестувати в нерухомість Тбілісі?

Тбілісі — стабільніший із двох ринків: попит з боку держслужбовців, IT, освіти й туризму присутній цілий рік, довгострокову оренду легше планувати, ніж на узбережжі. Валова дохідність зазвичай нижча, ніж у Батумі, зате заповнюваність рівномірніша.

Деталі

• —Типова валова дохідність при довгостроковій оренді: приблизно 5–9 % річних до податків, управління та простою.
• —Вхід у новобудову зазвичай від приблизно 100 000 USD, залежно від району та стадії ремонту.
• —Підходить покупцям, для яких стабільність вартості та передбачувана оренда важливіші за максимальну сезонну дохідність.

Читати далі:Ринок нерухомості ТбілісіІнвестиції в нерухомість Грузії

Які райони Тбілісі цікаві для інвестицій у нерухомість?

Для інвесторів на першому плані Ваке, Сабуртало, Старе місто/Сололакі, Крцаніси, Ісані та Диди Дигомі. Ваке та Сабуртало домінують у довгостроковій оренді, Старе місто і Крцаніси — радше в короткостроковій, а Ісані та Диди Дигомі підходять для бюджетного входу.

Деталі

• —Ваке: усталений район, високий попит серед експатів, найвищі ціни за квадратний метр у місті.
• —Сабуртало: університети, клініки, метро — широка база орендарів, багато новобудов.
• —Старе місто та Сололакі: колорит і туризм, натомість неоднорідна забудова.
• —Крцаніси, Ісані, Диди Дигомі: дешевший вхід, зростання вартості сильніше залежить від інфраструктури.

Читати далі:Райони Тбілісі детально

Ваке чи Сабуртало — який район підходить якому покупцю?

Ваке підходить покупцям, які шукають стабільність вартості та платоспроможних орендарів і готові прийняти вищу ціну за квадратний метр. Сабуртало підходить покупцям, які хочуть кращу валову дохідність і більший вибір новобудов і готові миритися з ширшою, менш стабільною базою орендарів.

Деталі

• —Ваке: нижча валова дохідність, менші ризики простою, зазвичай стабільніша вартість при перепродажу.
• —Сабуртало: більше пропозицій новобудов, часто на 1–2 відсоткові пункти вища валова дохідність, сильніша залежність від конкретного мікрорайону.
• —В обох випадках вирішальна відстань до метро, шкіл, клінік і зелених зон.

Читати далі:Ваке та Сабуртало: порівняння

Чи варто інвестувати в нерухомість Батумі?

Батумі пропонує вищу валову дохідність, але й сильніші коливання: попит визначається літнім сезоном і міжнародним туризмом. Для покупців, орієнтованих на грошовий потік і готових до короткострокової оренди, Батумі цікавий; для максимально передбачуваного доходу від оренди краще підходить Тбілісі.

Деталі

• —Типова валова дохідність: приблизно 8–12 % річних при активній короткостроковій оренді, до витрат і податків.
• —Вхід у новобудову зазвичай від приблизно 50 000 USD — це найдоступніший вхід на грузинський ринок.
• —Без професійного управління заповнюваність поза сезоном помітно падає.

Читати далі:Ринок нерухомості БатуміТбілісі чи Батумі?

Які райони Батумі цікаві для покупців нерухомості?

У фокусі New Boulevard, Хімшіашвілі, старий Батумі, вісь до аеропорту, а також Гоніо та Кваріаті. New Boulevard і Хімшіашвілі — ключові локації для короткострокової оренди, старий Батумі приваблює атмосферою, а Гоніо і Кваріаті — тишею та нижчим порогом входу.

Деталі

• —New Boulevard: близькість до пляжу, щільна забудова новобудовами, найкраща здатність здаватися в оренду влітку.
• —Хімшіашвілі: недалеко від бульвару, трохи дешевше, багато новобудов.
• —Старий Батумі: колорит і цілорічний міський попит, натомість неоднорідна якість існуючої забудови.
• —Гоніо/Кваріаті: нижча ціна за квадратний метр, сильніша сезонність, важливий доступ на авто.

Читати далі:Райони Батумі детально

New Boulevard, Хімшіашвілі чи старий Батумі — у чому різниця?

New Boulevard — найдорожчий і найпопулярніший серед туристів район прямо на новій частині набережної. Хімшіашвілі розташований на ряд далі, дешевший і переважно забудований новобудовами. Старий Батумі живе міською атмосферою та цілорічним попитом, але має найрізноріднішу забудову.

Деталі

• —Короткострокова оренда: New Boulevard > Хімшіашвілі > старий Батумі.
• —Ціна за квадратний метр: найвища на New Boulevard, середня у Хімшіашвілі, у старому Батумі сильно залежить від будівлі.
• —Перепродаж: близькість до пляжу та вид на море — найстабільніші фактори ціни.

Читати далі:Батумі: порівняння районів

Як відбувається купівля квартири на етапі будівництва в Грузії?

При купівлі на етапі будівництва ви укладаєте попередній договір із забудовником і сплачуєте перший внесок, зазвичай 20–30 %, решту — частинами до завершення будівництва. Реєстрація права власності відбувається після приймання будівлі; до того моменту ваш захист забезпечує договір.

Деталі

• —У договорі мають бути зазначені строк завершення, наслідки затримки, допустиме відхилення площі, стандарт оздоблення та право розірвання.
• —Платежі бажано прив'язувати до ходу будівництва, а не лише до фіксованих календарних дат.

Читати далі:Новобудови в Грузії

Що означають Black Frame, White Frame, Green Frame і Turnkey?

Ці терміни описують стадію ремонту при передачі об'єкта. Black Frame — це чорновий стан без внутрішнього оздоблення, White Frame — зі штукатуркою та підведеними комунікаціями, Green Frame — проміжний варіант зі стяжкою та вікнами, Turnkey — готовий до заселення. Ціну за квадратний метр можна порівнювати лише при однаковій стадії ремонту.

Деталі

• —Black Frame: найдешевший вхід, повне оздоблення виконує покупець.
• —White Frame: стандарт у багатьох проєктах, оздоблення обійдеться приблизно в 250–450 USD/м².
• —Turnkey: одразу готовий до здачі в оренду, вища ціна купівлі, менший ризик для покупця.

Читати далі:Стадії ремонту детально

Як перевірити забудовника в Грузії?

Перевірте історію: завершені проєкти, дотримання строків, якість передачі та юридичну форму, що стоїть за проєктом. Далі — договір: наслідки затримки, допустиме відхилення площі, графік платежів прив'язаний до ходу будівництва, гарантії. Проєкт без підтвердженої історії завершених об'єктів — вищий ризик, незалежно від маркетингу.

Деталі

• —Оглянути щонайменше два завершені проєкти того самого забудовника.
• —Звірити дозвіл на будівництво та кількість поверхів з планом продажу.
• —Отримувач платежу має бути компанією, зазначеною в договорі.

Читати далі:Перевірка забудовника: чек-лист

Скільки коштує квадратний метр у новобудові Тбілісі?

Новобудови в Тбілісі коштують залежно від району та стадії ремонту переважно від 900 до 2 200 USD за квадратний метр. Ваке та преміальні проєкти — верхня межа, Диди Дигомі чи Ісані — нижня. Квартири White Frame дешевші за Turnkey, оскільки внутрішнього оздоблення ще немає.

Деталі

• —Завжди порівнюйте ціну за квадратний метр при однаковій стадії ремонту — інакше ви порівнюєте два різні продукти.
• —Заявлені ціни — не ціни угоди: за проєктом зазвичай можливі знижки або додаткові послуги під час переговорів.

Читати далі:Ціни на нерухомість у ГрузіїДані ринку та методологія

Скільки коштує квадратний метр у новобудові Батумі?

Новобудови в Батумі коштують переважно від 700 до 1 800 USD за квадратний метр. Вид на море та близькість до пляжу на New Boulevard формують верхню межу, райони віддалік бульвару та в Гоніо — нижню. І тут діє правило: порівнюйте ціни лише при однаковій стадії ремонту.

Деталі

• —Справжній вид на море регулярно додає двозначний відсоток до ціни порівняно з тим самим проєктом без виду.
• —Поверх, орієнтація та глибина балкона суттєво змінюють ціну навіть у межах одного будинку.

Читати далі:Ціни на нерухомість у Грузії

Яка орендна плата/дохідність реалістична в Батумі?

У літній сезон типові денні ставки становлять близько 40–90 USD за добре обладнані апартаменти, поза сезоном — суттєво менше. У річному обчисленні виходить типово 8–12 % валової дохідності при активній оренді — після управління, простою та податку залишається нижчий чистий показник.

Деталі

• —Закладайте 15–25 % на управління та комісії платформ при короткостроковій оренді.
• —Довгострокова оренда в Батумі дає менше, ніж короткострокова, але передбачувана і потребує менше управління.

Читати далі:Розрахунок дохідності

Яка валова дохідність реалістична для нерухомості в Грузії?

Реалістичні показники — приблизно 5–9 % брутто в Тбілісі при довгостроковій оренді та приблизно 8–12 % брутто в Батумі при активній короткостроковій оренді. Чистими після управління, простою, обслуговування та 5 % податку на оренду, який стягується з фізичних осіб, що здають житло в оренду для проживання, без вирахування витрат, зазвичай залишається на 1,5–3 відсоткові пункти менше. До показників понад 15 % варто ставитися критично.

Деталі

• —Свідомо враховуйте простій: 1 місяць простою коштує близько 8 % річної орендної плати.
• —Зростання вартості — другий компонент доходу, але не гарантована величина.

Читати далі:Розрахувати дохідність

Тбілісі чи Батумі — який ринок краще відповідає вашій меті?

Тбілісі підходить для передбачуваної довгострокової оренди та стабільності вартості, Батумі — для вищого грошового потоку із сезонним ризиком і нижчою ціною входу. Хто хоче мінімум клопоту з управлінням, обирає Тбілісі; хто готовий активно здавати в оренду й приймати коливання — Батумі.

Деталі

• —Вхід: Батумі від приблизно 50 000 USD, Тбілісі від приблизно 100 000 USD.
• —Заповнюваність: Тбілісі цілорічно, Батумі сезонно.
• —Багато покупців поєднують обидва варіанти, щоб змішати сезонний і ринковий ризик.

Читати далі:Тбілісі чи Батумі: порівняння

Як розрахувати дохідність від оренди нерухомості в Грузії?

Валова дохідність = річна орендна плата ÷ загальна інвестиція × 100. Чиста дохідність = (річна орендна плата − управління − простій − обслуговування − податок) ÷ загальна інвестиція × 100. Важливо, щоб у загальну інвестицію входили також оздоблення, меблювання та додаткові витрати, а не лише ціна купівлі.

Деталі

• —Приклад: ціна купівлі 120 000 USD + оздоблення/меблювання 12 000 USD = 132 000 USD інвестиції; орендна плата 950 USD ⇒ 11 400 USD річної оренди ⇒ 8,6 % брутто.
• —Відрахування: 8 % управління, 8 % простій, 5 % податок на оренду, 1 % обслуговування ⇒ близько 6,7 % нетто.

Читати далі:Калькулятор дохідності та приклади

Яка реалістична орендна плата в Тбілісі?

Добре спланована одно- або двокімнатна квартира в хорошому районі при довгостроковій оренді зазвичай приносить близько 400–900 USD на місяць, з меблями та в преміальному районі — навіть більше. Короткострокова оренда може дати більше, але вимагає управління, прибирання та контролю заповнюваності.

Деталі

• —Приклад: ціна купівлі 120 000 USD, орендна плата 950 USD на місяць ⇒ близько 9,5 % брутто, після витрат і податку — близько 7 %.
• —Меблювання підвищує орендну плату, але скорочує термін експлуатації і створює витрати на заміну.

Читати далі:Розрахувати дохідність

Наскільки сильна сезонність у нерухомості Батумі?

Сезонність яскраво виражена: більшість доходу від короткострокової оренди припадає на червень–вересень. Поза цим періодом заповнюваність і денні ставки помітно падають, тому багато власників взимку переходять на помісячну оренду.

Деталі

• —Змішана модель: влітку короткострокова оренда, взимку — помісячна — це вирівнює заповнюваність.
• —Цілорічний попит зберігається переважно в центрі міста, менше — безпосередньо на набережній.

Читати далі:Батумі: ринок і сезон

Як працює безвідсоткова розстрочка від забудовника?

Багато забудовників у Грузії пропонують перший внесок 20–30 % і потім безвідсоткові щомісячні платежі до завершення будівництва. Розстрочка — це не кредит: немає перевірки кредитоспроможності, але й немає формальної відсоткової вигоди — ціна закладена наперед. Покупці, які платять одразу, часто отримують знижку.

Деталі

• —Типова структура: перший внесок 20–30 %, залишок частинами протягом 12–36 місяців до передачі.
• —Після передачі можливе рефінансування через грузинський банк, зазвичай із власним внеском.
• —Завжди порівнюйте ціну при оплаті готівкою з ціною при розстрочці — різниця і є справжньою вартістю розстрочки.

Читати далі:Розстрочка від забудовникаФінансування нерухомості в Грузії

Чи можуть іноземці отримати фінансування нерухомості в Грузії?

Так, грузинські банки фінансують і іноземців, але з вищою часткою власного внеску, коротшими строками та суттєво вищими відсотковими ставками, ніж у Європі. На практиці найпоширеніший шлях — поєднання розстрочки від забудовника до передачі об'єкта з подальшим банківським фінансуванням.

Деталі

• —Зазвичай вимагається 30–50 % власного внеску та термін кредиту приблизно 5–15 років.
• —Підтвердження: дохід, виписки з рахунків, іноді відкриття рахунку в Грузії.
• —Умови суттєво відрізняються залежно від банку та профілю клієнта — порівнюйте пропозиції.

Читати далі:Фінансування нерухомості в Грузії

На що звернути увагу щодо курсів USD, GEL та EUR?

Ціни на новобудови зазвичай узгоджуються в USD, орендна плата часто надходить у GEL, а ваші витрати можуть виникати в EUR. Тож ви несете курсовий ризик на двох рівнях: при купівлі та постійно при отриманні орендного доходу. У договорах має бути чітко зазначена валюта та механізм конвертації.

Деталі

• —Договори оренди можуть бути прив'язані до USD, а оплата здійснюватися в GEL — курс конвертації варто фіксувати в договорі.
• —Для розстрочки: перевірте, у якій валюті нараховуються платежі.
• —Коливання курсу можуть суттєво змінити дохідність у вашій національній валюті.

Читати далі:Фінансування та валюта

Які додаткові витрати виникають при купівлі в Грузії?

Додаткові витрати низькі: реєстраційний збір, переклади та нотаріус зазвичай у межах невеликої трьохзначної суми. Для квартири додатково закладайте близько 1–3 % від ціни, якщо плануєте юридичну перевірку, довіреність і можливу комісію агенту. Податку на купівлю нерухомості, як у деяких країнах, у Грузії немає.

Деталі

• —Реєстраційний збір NAPR: невелика фіксована сума, експрес — дорожче.
• —Юридична перевірка (рекомендовано): фіксована плата за об'єкт.
• —У новобудові додаються збори за підключення комунікацій, а також меблювання й оздоблення — залежно від стадії ремонту це найбільша стаття витрат.

Читати далі:Ціни на нерухомість у Грузії

Які витрати варто врахувати окрім ціни купівлі?

Окрім ціни купівлі виникають реєстраційний збір, юридична перевірка, внутрішнє оздоблення залежно від стадії ремонту, меблювання, комунальні платежі та поточне управління. При здачі житла в оренду фізичною особою для проживання додається 5 % податку з валової орендної плати без вирахування витрат, а також прибирання та комісії платформ при короткостроковій оренді.

Деталі

• —Оздоблення White Frame ⇒ Turnkey: типово 250–450 USD/м².
• —Меблювання двокімнатної квартири: зазвичай 6 000–12 000 USD.
• —Комунальні платежі/Service Charge: залежать від проєкту, часто 0,2–0,6 USD/м² на місяць.

Читати далі:Податки та витрати

Як оподатковується орендний дохід у Грузії?

Орендний дохід фізичної особи від здавання житла в оренду для проживання зазвичай оподатковується за фіксованою ставкою 5 % від валової орендної плати без вирахування витрат — це передбачено ст. 81(2) Податкового кодексу Грузії. Грузія та Україна мають угоду про уникнення подвійного оподаткування; оподаткування в країні проживання визначається її правилами. Питання оподаткування уточнюйте з консультантом для вашого конкретного випадку.

Деталі

• —При комерційній структурі, нежитловій нерухомості або короткостроковій оренді через компанію можуть діяти інші ставки та вимоги.
• —Реєстрація та щомісячна звітність здійснюються через грузинський податковий портал.
• —Джерело: Tax Code of Georgia, ст. 81(2), станом на 21.09.2026 — https://new.matsne.gov.ge/en/document/view/1043717.

Читати далі:Нерухомість у Грузії: податки

Чи можна отримати ВНП завдяки володінню нерухомістю в Грузії?

З 1 березня 2026 року володіння нежитловою нерухомістю ринковою вартістю понад 150 000 USD, визначеною акредитованим оцінювачем, може давати право на short-term residence permit (короткострокову посвідку на проживання). Це окремий дозвіл, і його не варто плутати з Investment Residence Permit — інвестиційною посвідкою на проживання, для якої діють інші умови, зокрема поріг від 300 000 USD. Гарантії схвалення немає: рішення ухвалює відповідальний орган у кожному конкретному випадку, а вимоги та практика оцінки можуть змінюватися, тому уточнюйте актуальну інформацію перед купівлею.

Деталі

• —Short-term residence permit спочатку видається на обмежений термін і продовжується, поки зберігається право власності.
• —Членів родини зазвичай можна включити.
• —Вид на проживання — не громадянство і сам по собі не означає податкового резидентства.
• —Джерела: зміна до Цивільного кодексу, чинна з 1 березня 2026 року, Matsne — https://matsne.gov.ge/en/document/view/2278806?publication=19; та SDA, Migration and Residence Permits — https://sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits/.

Читати далі:ВНП через купівлю нерухомості

Які документи варто перевірити перед купівлею?

Перед підписанням варто перевірити витяг з реєстру, дозвіл на будівництво та експлуатацію, статус земельної ділянки, а також обтяження й застави. У новобудові додатково — дозвіл на будівництво для конкретної кількості поверхів, графік платежів і умови щодо затримки та відхилення площі.

Деталі

• —Витяг з реєстру (Extract): власник, площа, обтяження.
• —Дозвіл на будівництво та дозволена кількість поверхів — розбіжності є тривожним сигналом.
• —Довіреності, ідентичність продавця, для компаній: право представництва.
• —На етапі будівництва: історія забудовника, завершені проєкти, дотримання строків.

Читати далі:Новобудови в Грузії

Які ризики існують у новобудовах Тбілісі?

Три найпоширеніші ризики — затримка будівництва, відхилення якості при передачі та мікрорайон, який після завершення будівництва оцінюється інакше, ніж на момент купівлі. Протидія — перевірка забудовника, договір з чіткими наслідками затримки та графік платежів, прив'язаний до ходу будівництва.

Деталі

• —Затримки на кілька місяців — звичайна практика ринку; головне — що передбачає договір у цьому випадку.
• —Перевіряйте завершені проєкти того самого забудовника особисто або по відео.
• —Звертайте увагу на сусідню забудову: вільна лінія огляду сьогодні може бути забудована завтра.

Читати далі:Перевірити забудовника

Що відбувається при затримці будівництва?

Вирішальне значення має договір: у хороших договорах вказано обов'язковий строк завершення, пільговий період і компенсацію або право розірвання при його перевищенні. Без таких пунктів у вас залишається мало можливостей для дій, тому саме ці умови варто узгодити перед підписанням.

Деталі

• —Звичайні пільгові періоди становлять 3–6 місяців.
• —Звертайте увагу, чи мають продовжуватися платежі розстрочки під час затримки.

Читати далі:Перевірка договорів і затримки

Чи можна перепродати квартиру на етапі будівництва до завершення?

У багатьох проєктах передача попереднього договору до завершення будівництва можлива, часто за плату та за згодою забудовника. Чи можливо це і на яких умовах, зазначено в договорі — це варто з'ясувати перед купівлею, якщо перепродаж до передачі є частиною вашої стратегії.

Деталі

• —Деякі забудовники вимагають, щоб було сплачено мінімальну частку ціни купівлі.
• —Перепродаж до завершення будівництва залежить від стану ринку — у слабші періоди помітно складніший.