Нерухомість у Грузії: відповіді на головні запитання

Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Грузії?

Так. Іноземці можуть купувати житлову нерухомість у Грузії на своє ім'я — без дозволу, без квот і без вимоги проживання в країні. Інакше справа з сільськогосподарськими землями: там діє обмеження, тому агроземлю на практиці оформлюють через грузинську компанію.

Деталі

• —Для купівлі достатньо дійсного паспорта та грузинського податкового/реєстраційного номера, який формується під час реєстрації.
• —Грузинська LLC не обов'язкова для квартири, але може бути доцільною, якщо ви володієте кількома об'єктами або здаєте в оренду на комерційній основі.
• —Особиста присутність не обов'язкова: купівля можлива за нотаріальною довіреністю.

Читати далі:Процес купівлі нерухомості в ГрузіїКупити квартиру в Грузії

Як проходить купівля нерухомості в Грузії?

Процес короткий: вибір об'єкта, перевірка документів, договір купівлі-продажу, оплата та реєстрація в публічному реєстрі (NAPR). У новобудові замість прямої купівлі укладають попередній договір із забудовником і графік платежів до передачі об'єкта.

Деталі

• —1. Визначення цілей і бюджету, 2. попередній вибір об'єктів і проєктів, 3. огляд особисто або відео-огляд, 4. юридична перевірка, 5. договір, 6. оплата, 7. реєстрація, 8. передача та здача в оренду.
• —Для готового об'єкта право власності переоформлюють одразу в реєстрі; для новобудови реєстрація відбувається після завершення будівництва та приймання об'єкта.
• —Плануйте 3–5 днів на поїздку для купівлі, щоб встигнути огляд, перевірку та підписання за один візит.

Читати далі:Купівля нерухомості в Грузії: процес

Скільки триває реєстрація права власності в Грузії?

Переоформлення в публічному реєстрі (NAPR) відбувається за кількома тарифами: у стандартному порядку — протягом 4 робочих днів, прискорено — за 1 робочий день, а за найвищим тарифом — того самого дня подання заяви; швидші варіанти коштують дорожче. У новобудові цей термін починається лише після завершення будівництва та приймання будівлі.

Деталі

• —Потрібні паспорт, договір купівлі-продажу та реєстраційний збір; переклади потрібні залежно від документа.
• —Витяг про право власності (Extract) доступний онлайн і його можна замовити повторно будь-коли.
• —Джерело: NAPR, «Fees and Terms» (збори та строки реєстрації нерухомості), станом на 21.09.2026 — https://napr.gov.ge/en/page/fees-and-terms/immovable-property-registration-fee.

Читати далі:Процес та реєстрація

Чи потрібен нотаріус або юрист при купівлі нерухомості в Грузії?

Нотаріус не обов'язковий у кожному випадку, але незалежна юридична перевірка настійно рекомендована. Договір купівлі-продажу можна підписати безпосередньо в реєстрі; нотаріус потрібен для довіреностей і при купівлі дистанційно.

Деталі

• —При купівлі на етапі будівництва юрист перевіряє попередній договір: графік платежів, строк завершення, наслідки затримки, відхилення площі, право на розірвання.
• —Ми співпрацюємо з незалежними юридичними компаніями — перевірка має захищати ваші інтереси, а не інтереси продавця.

Читати далі:Процес, договір і перевірка

Чи варто інвестувати в нерухомість Тбілісі?

Тбілісі — стабільніший із двох ринків: попит з боку держслужбовців, IT, освіти й туризму присутній цілий рік, довгострокову оренду легше планувати, ніж на узбережжі. Валова дохідність зазвичай нижча, ніж у Батумі, зате заповнюваність рівномірніша.

Деталі

• —Типова валова дохідність при довгостроковій оренді: приблизно 5–9 % річних до податків, управління та простою.
• —Вхід у новобудову зазвичай від приблизно 100 000 USD, залежно від району та стадії ремонту.
• —Підходить покупцям, для яких стабільність вартості та передбачувана оренда важливіші за максимальну сезонну дохідність.

Читати далі:Ринок нерухомості ТбілісіІнвестиції в нерухомість Грузії

Які райони Тбілісі цікаві для інвестицій у нерухомість?

Для інвесторів на першому плані Ваке, Сабуртало, Старе місто/Сололакі, Крцаніси, Ісані та Диди Дигомі. Ваке та Сабуртало домінують у довгостроковій оренді, Старе місто і Крцаніси — радше в короткостроковій, а Ісані та Диди Дигомі підходять для бюджетного входу.

Деталі

• —Ваке: усталений район, високий попит серед експатів, найвищі ціни за квадратний метр у місті.
• —Сабуртало: університети, клініки, метро — широка база орендарів, багато новобудов.
• —Старе місто та Сололакі: колорит і туризм, натомість неоднорідна забудова.
• —Крцаніси, Ісані, Диди Дигомі: дешевший вхід, зростання вартості сильніше залежить від інфраструктури.

Читати далі:Райони Тбілісі детально

Ваке чи Сабуртало — який район підходить якому покупцю?

Ваке підходить покупцям, які шукають стабільність вартості та платоспроможних орендарів і готові прийняти вищу ціну за квадратний метр. Сабуртало підходить покупцям, які хочуть кращу валову дохідність і більший вибір новобудов і готові миритися з ширшою, менш стабільною базою орендарів.

Деталі

• —Ваке: нижча валова дохідність, менші ризики простою, зазвичай стабільніша вартість при перепродажу.
• —Сабуртало: більше пропозицій новобудов, часто на 1–2 відсоткові пункти вища валова дохідність, сильніша залежність від конкретного мікрорайону.
• —В обох випадках вирішальна відстань до метро, шкіл, клінік і зелених зон.

Читати далі:Ваке та Сабуртало: порівняння

Чи варто інвестувати в нерухомість Батумі?

Батумі пропонує вищу валову дохідність, але й сильніші коливання: попит визначається літнім сезоном і міжнародним туризмом. Для покупців, орієнтованих на грошовий потік і готових до короткострокової оренди, Батумі цікавий; для максимально передбачуваного доходу від оренди краще підходить Тбілісі.

Деталі

• —Типова валова дохідність: приблизно 8–12 % річних при активній короткостроковій оренді, до витрат і податків.
• —Вхід у новобудову зазвичай від приблизно 50 000 USD — це найдоступніший вхід на грузинський ринок.
• —Без професійного управління заповнюваність поза сезоном помітно падає.

Читати далі:Ринок нерухомості БатуміТбілісі чи Батумі?

Які райони Батумі цікаві для покупців нерухомості?

У фокусі New Boulevard, Хімшіашвілі, старий Батумі, вісь до аеропорту, а також Гоніо та Кваріаті. New Boulevard і Хімшіашвілі — ключові локації для короткострокової оренди, старий Батумі приваблює атмосферою, а Гоніо і Кваріаті — тишею та нижчим порогом входу.

Деталі

• —New Boulevard: близькість до пляжу, щільна забудова новобудовами, найкраща здатність здаватися в оренду влітку.
• —Хімшіашвілі: недалеко від бульвару, трохи дешевше, багато новобудов.
• —Старий Батумі: колорит і цілорічний міський попит, натомість неоднорідна якість існуючої забудови.
• —Гоніо/Кваріаті: нижча ціна за квадратний метр, сильніша сезонність, важливий доступ на авто.

Читати далі:Райони Батумі детально

New Boulevard, Хімшіашвілі чи старий Батумі — у чому різниця?

New Boulevard — найдорожчий і найпопулярніший серед туристів район прямо на новій частині набережної. Хімшіашвілі розташований на ряд далі, дешевший і переважно забудований новобудовами. Старий Батумі живе міською атмосферою та цілорічним попитом, але має найрізноріднішу забудову.

Деталі

• —Короткострокова оренда: New Boulevard > Хімшіашвілі > старий Батумі.
• —Ціна за квадратний метр: найвища на New Boulevard, середня у Хімшіашвілі, у старому Батумі сильно залежить від будівлі.
• —Перепродаж: близькість до пляжу та вид на море — найстабільніші фактори ціни.

Читати далі:Батумі: порівняння районів

Як відбувається купівля квартири на етапі будівництва в Грузії?

При купівлі на етапі будівництва ви укладаєте попередній договір із забудовником і сплачуєте перший внесок, зазвичай 20–30 %, решту — частинами до завершення будівництва. Реєстрація права власності відбувається після приймання будівлі; до того моменту ваш захист забезпечує договір.

Деталі

• —У договорі мають бути зазначені строк завершення, наслідки затримки, допустиме відхилення площі, стандарт оздоблення та право розірвання.
• —Платежі бажано прив'язувати до ходу будівництва, а не лише до фіксованих календарних дат.

Читати далі:Новобудови в Грузії

Що означають Black Frame, White Frame, Green Frame і Turnkey?

Ці терміни описують стадію ремонту при передачі об'єкта. Black Frame — це чорновий стан без внутрішнього оздоблення, White Frame — зі штукатуркою та підведеними комунікаціями, Green Frame — проміжний варіант зі стяжкою та вікнами, Turnkey — готовий до заселення. Ціну за квадратний метр можна порівнювати лише при однаковій стадії ремонту.

Деталі

• —Black Frame: найдешевший вхід, повне оздоблення виконує покупець.
• —White Frame: стандарт у багатьох проєктах, оздоблення обійдеться приблизно в 250–450 USD/м².
• —Turnkey: одразу готовий до здачі в оренду, вища ціна купівлі, менший ризик для покупця.

Читати далі:Стадії ремонту детально

Як перевірити забудовника в Грузії?

Перевірте історію: завершені проєкти, дотримання строків, якість передачі та юридичну форму, що стоїть за проєктом. Далі — договір: наслідки затримки, допустиме відхилення площі, графік платежів прив'язаний до ходу будівництва, гарантії. Проєкт без підтвердженої історії завершених об'єктів — вищий ризик, незалежно від маркетингу.

Деталі

• —Оглянути щонайменше два завершені проєкти того самого забудовника.
• —Звірити дозвіл на будівництво та кількість поверхів з планом продажу.
• —Отримувач платежу має бути компанією, зазначеною в договорі.

Читати далі:Перевірка забудовника: чек-лист

Скільки коштує квадратний метр у новобудові Тбілісі?

Новобудови в Тбілісі коштують залежно від району та стадії ремонту переважно від 900 до 2 200 USD за квадратний метр. Ваке та преміальні проєкти — верхня межа, Диди Дигомі чи Ісані — нижня. Квартири White Frame дешевші за Turnkey, оскільки внутрішнього оздоблення ще немає.

Деталі

• —Завжди порівнюйте ціну за квадратний метр при однаковій стадії ремонту — інакше ви порівнюєте два різні продукти.
• —Заявлені ціни — не ціни угоди: за проєктом зазвичай можливі знижки або додаткові послуги під час переговорів.

Читати далі:Ціни на нерухомість у ГрузіїДані ринку та методологія

Скільки коштує квадратний метр у новобудові Батумі?

Новобудови в Батумі коштують переважно від 700 до 1 800 USD за квадратний метр. Вид на море та близькість до пляжу на New Boulevard формують верхню межу, райони віддалік бульвару та в Гоніо — нижню. І тут діє правило: порівнюйте ціни лише при однаковій стадії ремонту.

Деталі

• —Справжній вид на море регулярно додає двозначний відсоток до ціни порівняно з тим самим проєктом без виду.
• —Поверх, орієнтація та глибина балкона суттєво змінюють ціну навіть у межах одного будинку.

Читати далі:Ціни на нерухомість у Грузії

Яка орендна плата/дохідність реалістична в Батумі?

У літній сезон типові денні ставки становлять близько 40–90 USD за добре обладнані апартаменти, поза сезоном — суттєво менше. У річному обчисленні виходить типово 8–12 % валової дохідності при активній оренді — після управління, простою та податку залишається нижчий чистий показник.

Деталі

• —Закладайте 15–25 % на управління та комісії платформ при короткостроковій оренді.
• —Довгострокова оренда в Батумі дає менше, ніж короткострокова, але передбачувана і потребує менше управління.

Читати далі:Розрахунок дохідності

Яка валова дохідність реалістична для нерухомості в Грузії?

Реалістичні показники — приблизно 5–9 % брутто в Тбілісі при довгостроковій оренді та приблизно 8–12 % брутто в Батумі при активній короткостроковій оренді. Чистими після управління, простою, обслуговування та 5 % податку на оренду зазвичай залишається на 1,5–3 відсоткові пункти менше. До показників понад 15 % варто ставитися критично.

Деталі

• —Свідомо враховуйте простій: 1 місяць простою коштує близько 8 % річної орендної плати.
• —Зростання вартості — другий компонент доходу, але не гарантована величина.

Читати далі:Розрахувати дохідність

Тбілісі чи Батумі — який ринок краще відповідає вашій меті?

Тбілісі підходить для передбачуваної довгострокової оренди та стабільності вартості, Батумі — для вищого грошового потоку із сезонним ризиком і нижчою ціною входу. Хто хоче мінімум клопоту з управлінням, обирає Тбілісі; хто готовий активно здавати в оренду й приймати коливання — Батумі.

Деталі

• —Вхід: Батумі від приблизно 50 000 USD, Тбілісі від приблизно 100 000 USD.
• —Заповнюваність: Тбілісі цілорічно, Батумі сезонно.
• —Багато покупців поєднують обидва варіанти, щоб змішати сезонний і ринковий ризик.

Читати далі:Тбілісі чи Батумі: порівняння

Як розрахувати дохідність від оренди нерухомості в Грузії?

Валова дохідність = річна орендна плата ÷ загальна інвестиція × 100. Чиста дохідність = (річна орендна плата − управління − простій − обслуговування − податок) ÷ загальна інвестиція × 100. Важливо, щоб у загальну інвестицію входили також оздоблення, меблювання та додаткові витрати, а не лише ціна купівлі.

Деталі

• —Приклад: ціна купівлі 120 000 USD + оздоблення/меблювання 12 000 USD = 132 000 USD інвестиції; орендна плата 950 USD ⇒ 11 400 USD річної оренди ⇒ 8,6 % брутто.
• —Відрахування: 8 % управління, 8 % простій, 5 % податок на оренду, 1 % обслуговування ⇒ близько 6,7 % нетто.

Читати далі:Калькулятор дохідності та приклади

Яка реалістична орендна плата в Тбілісі?

Добре спланована одно- або двокімнатна квартира в хорошому районі при довгостроковій оренді зазвичай приносить близько 400–900 USD на місяць, з меблями та в преміальному районі — навіть більше. Короткострокова оренда може дати більше, але вимагає управління, прибирання та контролю заповнюваності.

Деталі

• —Приклад: ціна купівлі 120 000 USD, орендна плата 950 USD на місяць ⇒ близько 9,5 % брутто, після витрат і податку — близько 7 %.
• —Меблювання підвищує орендну плату, але скорочує термін експлуатації і створює витрати на заміну.

Читати далі:Розрахувати дохідність

Наскільки сильна сезонність у нерухомості Батумі?

Сезонність яскраво виражена: більшість доходу від короткострокової оренди припадає на червень–вересень. Поза цим періодом заповнюваність і денні ставки помітно падають, тому багато власників взимку переходять на помісячну оренду.

Деталі

• —Змішана модель: влітку короткострокова оренда, взимку — помісячна — це вирівнює заповнюваність.
• —Цілорічний попит зберігається переважно в центрі міста, менше — безпосередньо на набережній.

Читати далі:Батумі: ринок і сезон

Як працює безвідсоткова розстрочка від забудовника?

Багато забудовників у Грузії пропонують перший внесок 20–30 % і потім безвідсоткові щомісячні платежі до завершення будівництва. Розстрочка — це не кредит: немає перевірки кредитоспроможності, але й немає формальної відсоткової вигоди — ціна закладена наперед. Покупці, які платять одразу, часто отримують знижку.

Деталі

• —Типова структура: перший внесок 20–30 %, залишок частинами протягом 12–36 місяців до передачі.
• —Після передачі можливе рефінансування через грузинський банк, зазвичай із власним внеском.
• —Завжди порівнюйте ціну при оплаті готівкою з ціною при розстрочці — різниця і є справжньою вартістю розстрочки.

Читати далі:Розстрочка від забудовникаФінансування нерухомості в Грузії

Чи можуть іноземці отримати фінансування нерухомості в Грузії?

Так, грузинські банки фінансують і іноземців, але з вищою часткою власного внеску, коротшими строками та суттєво вищими відсотковими ставками, ніж у Європі. На практиці найпоширеніший шлях — поєднання розстрочки від забудовника до передачі об'єкта з подальшим банківським фінансуванням.

Деталі

• —Зазвичай вимагається 30–50 % власного внеску та термін кредиту приблизно 5–15 років.
• —Підтвердження: дохід, виписки з рахунків, іноді відкриття рахунку в Грузії.
• —Умови суттєво відрізняються залежно від банку та профілю клієнта — порівнюйте пропозиції.

Читати далі:Фінансування нерухомості в Грузії

На що звернути увагу щодо курсів USD, GEL та EUR?

Ціни на новобудови зазвичай узгоджуються в USD, орендна плата часто надходить у GEL, а ваші витрати можуть виникати в EUR. Тож ви несете курсовий ризик на двох рівнях: при купівлі та постійно при отриманні орендного доходу. У договорах має бути чітко зазначена валюта та механізм конвертації.

Деталі

• —Договори оренди можуть бути прив'язані до USD, а оплата здійснюватися в GEL — курс конвертації варто фіксувати в договорі.
• —Для розстрочки: перевірте, у якій валюті нараховуються платежі.
• —Коливання курсу можуть суттєво змінити дохідність у вашій національній валюті.

Читати далі:Фінансування та валюта

Які додаткові витрати виникають при купівлі в Грузії?

Додаткові витрати низькі: реєстраційний збір, переклади та нотаріус зазвичай у межах невеликої трьохзначної суми. Для квартири додатково закладайте близько 1–3 % від ціни, якщо плануєте юридичну перевірку, довіреність і можливу комісію агенту. Податку на купівлю нерухомості, як у деяких країнах, у Грузії немає.

Деталі

• —Реєстраційний збір NAPR: невелика фіксована сума, експрес — дорожче.
• —Юридична перевірка (рекомендовано): фіксована плата за об'єкт.
• —У новобудові додаються збори за підключення комунікацій, а також меблювання й оздоблення — залежно від стадії ремонту це найбільша стаття витрат.

Читати далі:Ціни на нерухомість у Грузії

Які витрати варто врахувати окрім ціни купівлі?

Окрім ціни купівлі виникають реєстраційний збір, юридична перевірка, внутрішнє оздоблення залежно від стадії ремонту, меблювання, комунальні платежі та поточне управління. При здачі в оренду додається 5 % податку з валової орендної плати, а також прибирання та комісії платформ при короткостроковій оренді.

Деталі

• —Оздоблення White Frame ⇒ Turnkey: типово 250–450 USD/м².
• —Меблювання двокімнатної квартири: зазвичай 6 000–12 000 USD.
• —Комунальні платежі/Service Charge: залежать від проєкту, часто 0,2–0,6 USD/м² на місяць.

Читати далі:Податки та витрати

Як оподатковується орендний дохід у Грузії?

Орендний дохід фізичної особи від здавання житла в оренду для проживання зазвичай оподатковується за фіксованою ставкою 5 % від валової орендної плати без вирахування витрат — це передбачено ст. 81(2) Податкового кодексу Грузії. Грузія та Україна мають угоду про уникнення подвійного оподаткування; оподаткування в країні проживання визначається її правилами. Питання оподаткування уточнюйте з консультантом для вашого конкретного випадку.

Деталі

• —При комерційній структурі, нежитловій нерухомості або короткостроковій оренді через компанію можуть діяти інші ставки та вимоги.
• —Реєстрація та щомісячна звітність здійснюються через грузинський податковий портал.
• —Джерело: Tax Code of Georgia, ст. 81(2), станом на 21.09.2026 — https://new.matsne.gov.ge/en/document/view/1043717.

Читати далі:Нерухомість у Грузії: податки

Чи можна отримати ВНП завдяки володінню нерухомістю в Грузії?

Так: за володіння нежитловою нерухомістю ринковою вартістю приблизно від 100 000 USD (за офіційною оцінкою) можна отримати short-term residence permit (короткострокову посвідку на проживання). Це окремий дозвіл, і його не варто плутати з Investment Residence Permit — інвестиційною посвідкою на проживання, для якої діють інші умови, зокрема поріг від 300 000 USD за даними офіційного сайту SDA. Відповідальний орган — Public Service Development Agency (SDA); рішення ухвалюється в кожному конкретному випадку, а вимоги та практика оцінки можуть змінюватися, тому уточнюйте актуальну інформацію перед купівлею.

Деталі

• —Short-term residence permit спочатку видається на обмежений термін і продовжується, поки зберігається право власності.
• —Членів родини зазвичай можна включити.
• —Вид на проживання — не громадянство і сам по собі не означає податкового резидентства.
• —Джерела: SDA, «Migration & Residence Permits» — https://sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits/, та Matsne, станом на 21.09.2026.

Читати далі:ВНП через купівлю нерухомості

Які документи варто перевірити перед купівлею?

Перед підписанням варто перевірити витяг з реєстру, дозвіл на будівництво та експлуатацію, статус земельної ділянки, а також обтяження й застави. У новобудові додатково — дозвіл на будівництво для конкретної кількості поверхів, графік платежів і умови щодо затримки та відхилення площі.

Деталі

• —Витяг з реєстру (Extract): власник, площа, обтяження.
• —Дозвіл на будівництво та дозволена кількість поверхів — розбіжності є тривожним сигналом.
• —Довіреності, ідентичність продавця, для компаній: право представництва.
• —На етапі будівництва: історія забудовника, завершені проєкти, дотримання строків.

Читати далі:Новобудови в Грузії

Які ризики існують у новобудовах Тбілісі?

Три найпоширеніші ризики — затримка будівництва, відхилення якості при передачі та мікрорайон, який після завершення будівництва оцінюється інакше, ніж на момент купівлі. Протидія — перевірка забудовника, договір з чіткими наслідками затримки та графік платежів, прив'язаний до ходу будівництва.

Деталі

• —Затримки на кілька місяців — звичайна практика ринку; головне — що передбачає договір у цьому випадку.
• —Перевіряйте завершені проєкти того самого забудовника особисто або по відео.
• —Звертайте увагу на сусідню забудову: вільна лінія огляду сьогодні може бути забудована завтра.

Читати далі:Перевірити забудовника

Що відбувається при затримці будівництва?

Вирішальне значення має договір: у хороших договорах вказано обов'язковий строк завершення, пільговий період і компенсацію або право розірвання при його перевищенні. Без таких пунктів у вас залишається мало можливостей для дій, тому саме ці умови варто узгодити перед підписанням.

Деталі

• —Звичайні пільгові періоди становлять 3–6 місяців.
• —Звертайте увагу, чи мають продовжуватися платежі розстрочки під час затримки.

Читати далі:Перевірка договорів і затримки

Чи можна перепродати квартиру на етапі будівництва до завершення?

У багатьох проєктах передача попереднього договору до завершення будівництва можлива, часто за плату та за згодою забудовника. Чи можливо це і на яких умовах, зазначено в договорі — це варто з'ясувати перед купівлею, якщо перепродаж до передачі є частиною вашої стратегії.

Деталі

• —Деякі забудовники вимагають, щоб було сплачено мінімальну частку ціни купівлі.
• —Перепродаж до завершення будівництва залежить від стану ринку — у слабші періоди помітно складніший.