Тбілісі чи Батумі: який ринок нерухомості відповідає вашій меті?

Коротко пояснюємо

Тбілісі — адміністративний, освітній та економічний центр зі стабільною базою орендарів із місцевих жителів, експатів і студентів. Батумі живе туризмом на узбережжі Чорного моря: високі денні ставки влітку, слабкі місяці взимку.

• —Тбілісі: переважає довгострокова оренда, низький ризик простою, стабільніший рівень орендної плати.
• —Батумі: переважає короткострокова оренда, дохід зосереджений на червні–вересні.

На що звернути увагу?

Порівнюйте не лише валову дохідність, а й чисту дохідність після управління, простою та податку — та обсяг зусиль, які ви готові взяти на себе.

• —Короткострокова оренда зазвичай коштує 15–25 % доходу на управління та платформи.
• —При довгостроковій оренді різниця між брутто і нетто менша.
• —Вид на море в Батумі та близькість до метро в Тбілісі — найстабільніші фактори ціни при перепродажу.

Приклад

100 000 USD у Батумі при 10 % брутто дають 10 000 USD річної орендної плати; після 20 % управління, 5 % податку на оренду та простою залишається приблизно 6,5–7 %. 130 000 USD у Тбілісі при 7 % брутто дають 9 100 USD; після витрат залишається близько 5,5–6 % — при суттєво меншому обсязі роботи.

Ризики

Батумі сильніше реагує на туристичні цикли та нову пропозицію на ринку; Тбілісі сильніше реагує на місцеву купівельну спроможність і відсоткові ставки. В обох містах мікрорайон важливіший за саме місто.