Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Грузії?
Так. Іноземні покупці, як правило, можуть купувати житлову та комерційну нерухомість у Грузії на своє ім'я без дозволу, квоти чи місцевого партнера.
Окреме правило діє для земель сільськогосподарського призначення: вони регулюються грузинським законом про право власності на сільськогосподарські землі (https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/32998) і не завжди доступні для вільної купівлі. Перед будь-якою угодою перевіряйте у витягу з реєстру, віднесена ділянка до сільськогосподарського чи несільськогосподарського призначення.
Ціни та дохідність: Тбілісі проти Батумі
Наведені нижче діапазони взяті виключно з нашого центрального масиву ринкових даних (джерела реєстру, статистики та банківської аналітики). Ми свідомо не наводимо вигадані чи округлені узагальнені цифри.
| Локація | Ціна USD/м² | Валова дохідність на рік | Станом на |
|---|---|---|---|
| Тбілісі (Ваке–Сабуртало) | 1,100–2,600 | 5–9% | |
| Батумі (бульвар) | 1,200–2,000 | 8–12% |
Діапазони для новобудов і квартир у гарному стані, без меблів. Дохідність наведена як валова величина до вирахування податків, управління та простою. Це не інвестиційна консультація.
Джерела та методологія: див. звіт про ринок на цьому сайті.
Вторинна квартира чи перевірена новобудова?
Обидва варіанти можуть бути доречними — вирішальне значення має перевірка перед оплатою, а не рік будівництва.
Вторинна нерухомість (купівля у приватної особи)
- Перевага: можна одразу використовувати чи здавати в оренду, ціна часто підлягає обговоренню, сформований район.
- Що перевірити: стан труб, даху та фасаду, стан спільного майна будинку, непогоджені перепланування, наявні обтяження у витягу з реєстру.
- Ми не стверджуємо, що старі будинки в принципі гірші — якість залежить від конкретного об'єкта і потребує перевірки на місці.
Перевірена новобудова
- Перевага: актуальний стан будівництва, часто розстрочка від забудовника; умови гарантії залежать від конкретного договору.
- Що перевірити: репутацію забудовника, хід будівництва та дозвільну документацію, графік платежів за договором, термін здачі.
- Ми не гарантуємо західний рівень енергоефективності, гарантований термін здачі чи автоматично вищу дохідність порівняно з вторинним житлом — це залежить від конкретного проєкту.
Пункти due diligence перед будь-яким платежем
- Витяг з реєстру (NAPR): власник, категорія земельної ділянки, зареєстровані обтяження.
- Стан: труби, опалення/охолодження, дах, фасад, спільне майно будинку.
- Законність перепланувань і прибудов.
- Для новобудов: репутація забудовника, дозвіл на будівництво, хід робіт на місці.
- Договір: графік платежів, строки, умови розірвання.
- Реалістичний розрахунок здачі в оренду та поточних витрат до купівлі.
Тбілісі чи Батумі — залежно від стратегії
Попит у Тбілісі забезпечується переважно місцевим довгостроковим попитом (переїзд, студенти, фахівці) і, як правило, дає стабільнішу оренду протягом усього року.
Батумі живе туризмом і сезонністю; короткострокова оренда може досягати високого завантаження у високий сезон, з відповідно більшими коливаннями протягом року.
Гарантії завантаження, рівня оренди чи зростання вартості в жодному з міст немає.
Етапи купівлі
1. Підбір і перевірка
Підбір об'єкта за бюджетом і метою, далі перевірка витягу з реєстру, забудовника чи стану об'єкта.
2. Документи та індивідуальна юридична перевірка
Двомовні документи та незалежна юридична перевірка конкретного випадку — до підписання, а не після.
3. Договір купівлі-продажу
Договір з умовами оплати, здачі та розірвання, підписання особисто або за нотаріальною довіреністю.
4. Реєстрація в NAPR
Реєстрація права власності; обрана послуга визначає термін обробки.
5. Оплата
Оплата згідно з договором або графіком платежів; часто вимагається підтвердження джерела коштів.
Вартість реєстрації в NAPR
Державний реєстр NAPR пропонує три варіанти обробки з різною вартістю.
| Послуга | Плата | Термін обробки |
|---|---|---|
| Стандарт | 150 GEL | 4 робочих днів |
| Прискорена | 270 GEL | 1 робочий день |
| Експрес | 350 GEL | у день подання заяви |
Додатково виникають витрати, що залежать від конкретного об'єкта і тут не вказані: банківські комісії, переклад документів, нотаріальна довіреність, а також юридична та податкова консультація щодо конкретного випадку.
Джерело: NAPR, тарифи та строки · Станом на
Податок на дохід від оренди
Ставка 5% на дохід від оренди застосовується лише за певних умов: фізична особа здає житлове приміщення для проживання без вирахування витрат (Податковий кодекс Грузії, ст. 81(2)).
Для застосування цього режиму може знадобитися реєстрація як платника податку з доходу від оренди.
Це не індивідуальна податкова консультація. Перед купівлею перевірте свою ситуацію у податкового фахівця.
Revenue Service · Податковий кодекс, ст. 81(2) · Станом на
Вид на проживання через інвестиції в нерухомість
З 1 березня 2026 року для короткострокового виду на проживання щодо несільськогосподарської нерухомості діє поріг: ринкова вартість має перевищувати 150 000 доларів США, визначена акредитованим оцінювачем.
Подружжя та неповнолітні діти можуть бути включені за дотримання встановлених законом умов.
Окремо від цього існує інвестиційний вид на проживання від 300 000 доларів США. В обох випадках рішення приймає відповідний орган в індивідуальному порядку; гарантії результату немає.
Matsne · Закон про перебування, ст. 15 · Станом на
Фінансування
Розстрочка від забудовника залежить від конкретного проєкту: перший внесок, строк і наявність відсотків кожен проєкт визначає самостійно — вона не завжди безвідсоткова.
Банківське фінансування — окремий шлях із власною перевіркою з боку банку, незалежно від договору купівлі-продажу.
Чек-лист ризиків
- Перевірено локацію та місцевий попит
- Перевірено забудовника чи продавця
- Вивчено витяг з реєстру та обтяження
- Договір купівлі-продажу перевірено юристом
- Ціну за квадратний метр порівняно з ринковими даними
- Зрозумілий графік платежів і строки
- Розраховано реалістичну здачу в оренду
- Враховано поточні витрати (управління, комунальні платежі)
- Заздалегідь продумано сценарій виходу
Як працює Livo
- Підбір об'єкта за локацією, забудовником і статусом у реєстрі
- Перевірка договору, графіка платежів і ціни за квадратний метр
- Оцінка перспектив здачі в оренду та поточних витрат
- Супровід аж до реєстрації і далі