Question 1

Können Ausländer Immobilien in Georgien kaufen?

Accepted Answer

Ja. Ausländer können Wohnimmobilien in Georgien im eigenen Namen kaufen — ohne Genehmigung, ohne Quote und ohne Wohnsitz im Land. Anders ist es bei landwirtschaftlichen Flächen: dafür gilt eine Beschränkung, weshalb Agrarland in der Praxis über eine georgische Gesellschaft gehalten wird. Für den Kauf genügen ein gültiger Pass und eine georgische Steuer-/Registriernummer, die im Registrierungsprozess erzeugt wird. Eine georgische LLC ist kein Muss für Wohnungen, kann aber sinnvoll sein, wenn mehrere Objekte gehalten oder gewerblich vermietet werden. Eine persönliche Anwesenheit ist nicht zwingend: der Kauf ist per notarieller Vollmacht möglich.

Question 2

Wie läuft ein Immobilienkauf in Georgien ab?

Accepted Answer

Der Ablauf ist kurz: Objektauswahl, Prüfung der Unterlagen, Kaufvertrag, Zahlung und Eintragung im öffentlichen Register (NAPR). Beim Neubau tritt an die Stelle des Direktkaufs ein Vorvertrag mit dem Bauträger plus Zahlungsplan bis zur Übergabe. 1. Zielprofil und Budget klären, 2. Objekte und Projekte vorauswählen, 3. Besichtigung oder Video-Begehung, 4. rechtliche Prüfung, 5. Vertrag, 6. Zahlung, 7. Eintragung, 8. Übergabe und Vermietung. Beim Bestandsobjekt wird direkt beim Register umgeschrieben; beim Neubau erfolgt die Eintragung nach Fertigstellung und Abnahme. Planen Sie für eine Kaufreise 3–5 Tage ein, damit Besichtigung, Prüfung und Unterschrift in einem Aufenthalt möglich sind.

Question 3

Wie lange dauert die Eigentumsregistrierung in Georgien?

Accepted Answer

Die Umschreibung beim öffentlichen Register (NAPR) wird in der Regel innerhalb von 1–2 Arbeitstagen abgeschlossen; Express-Verfahren sind gegen höhere Gebühr am selben Tag möglich. Beim Neubau beginnt diese Frist erst mit der Fertigstellung und Abnahme des Gebäudes. Benötigt werden Pass, Kaufvertrag und die Registergebühr; Übersetzungen sind je nach Dokument erforderlich. Der Eigentumsnachweis (Extract) ist digital abrufbar und lässt sich jederzeit erneut anfordern.

Question 4

Welche Kaufnebenkosten fallen in Georgien an?

Accepted Answer

Die Nebenkosten sind niedrig: Registergebühr, Übersetzungen und Notar bewegen sich meist im niedrigen dreistelligen Bereich. Rechnen Sie für eine Wohnung zusätzlich mit rund 1–3 % des Kaufpreises, wenn Anwaltsprüfung, Vollmacht und eine eventuelle Maklerprovision eingeplant werden. Eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland gibt es nicht. Registergebühr NAPR: geringer Festbetrag, Express teurer. Rechtliche Prüfung (empfohlen): Pauschale je Objekt. Beim Neubau kommen Anschlussgebühren für Versorger sowie Möblierung und Ausbau hinzu — je nach Ausbaustufe der größere Posten.

Question 5

Brauche ich einen Notar oder Anwalt beim Immobilienkauf in Georgien?

Accepted Answer

Ein Notar ist nicht in jedem Fall zwingend, eine unabhängige rechtliche Prüfung aber dringend zu empfehlen. Der Kaufvertrag kann direkt beim Register unterschrieben werden; ein Notar wird für Vollmachten und bei Kauf aus der Ferne benötigt. Bei Off-Plan-Käufen prüft der Anwalt den Vorvertrag: Zahlungsplan, Fertigstellungstermin, Verzugsfolgen, Flächenabweichung, Rücktrittsrechte. Wir arbeiten mit unabhängigen Kanzleien — die Prüfung soll Ihre Interessen abbilden, nicht die des Verkäufers.

Question 6

Welche Unterlagen sollte ich vor dem Kauf prüfen?

Accepted Answer

Vor der Unterschrift gehören Registerauszug, Bau- und Nutzungsgenehmigung, Grundstücksverhältnisse sowie Lasten und Pfandrechte auf den Tisch. Beim Neubau zusätzlich die Baugenehmigung für die konkrete Etagenzahl, der Zahlungsplan und die Regelungen zu Verzug und Flächenabweichung. Registerauszug (Extract): Eigentümer, Fläche, Belastungen. Baugenehmigung und zulässige Geschosszahl — Abweichungen sind ein Warnsignal. Vollmachten, Identität des Verkäufers, bei Firmen: Vertretungsberechtigung. Beim Off-Plan: Historie des Bauträgers, fertiggestellte Projekte, Termintreue.

Question 7

Lohnt sich eine Immobilie in Tiflis als Kapitalanlage?

Accepted Answer

Tiflis ist der stabilere der beiden Märkte: Nachfrage aus Verwaltung, IT, Bildung und Tourismus besteht ganzjährig, Langzeitmieten sind leichter planbar als am Meer. Die Bruttorendite liegt typischerweise niedriger als in Batumi, dafür ist die Auslastung gleichmäßiger. Typische Bruttorendite bei Langzeitmiete: etwa 5–9 % p. a. vor Steuern, Verwaltung und Leerstand. Einstieg in Neubauprojekte üblicherweise ab rund 100.000 USD, je nach Lage und Ausbaustufe. Geeignet für Käufer, die Wertstabilität und planbare Mieten über maximale Saisonrendite stellen.

Question 8

Welche Stadtteile in Tiflis sind für Immobilieninvestments interessant?

Accepted Answer

Für Kapitalanleger stehen Vake, Saburtalo, Altstadt/Sololaki, Krtsanisi, Isani und Didi Digomi im Vordergrund. Vake und Saburtalo dominieren die Langzeitvermietung, Altstadt und Krtsanisi eher die Kurzzeitvermietung, Isani und Didi Digomi den preissensiblen Einstieg. Vake: etabliert, hohe Nachfrage von Expats, höchste Quadratmeterpreise der Stadt. Saburtalo: Universitäten, Kliniken, Metro — breite Mieterbasis, viel Neubau. Altstadt & Sololaki: Charakter und Tourismus, dafür heterogene Bausubstanz. Krtsanisi, Isani, Didi Digomi: günstigerer Einstieg, Wertentwicklung stärker von Infrastruktur abhängig.

Question 9

Vake oder Saburtalo – welche Lage passt zu welchem Käufer?

Accepted Answer

Vake passt zu Käufern, die Wertstabilität und eine zahlungsstarke Mieterschaft suchen und dafür einen höheren Quadratmeterpreis akzeptieren. Saburtalo passt zu Käufern, die eine bessere Bruttorendite und größere Auswahl an Neubau wollen und mit einer breiteren, wechselhafteren Mieterbasis leben können. Vake: niedrigere Bruttorendite, geringere Leerstandsrisiken, tendenziell stabilere Wiederverkaufswerte. Saburtalo: mehr Neubauangebot, oft 1–2 Prozentpunkte höhere Bruttorendite, stärkere Abhängigkeit von der konkreten Mikrolage. Entscheidend ist in beiden Fällen die Distanz zu Metro, Schulen, Kliniken und Grünflächen.

Question 10

Was kostet eine Neubauwohnung in Tiflis pro Quadratmeter?

Accepted Answer

Neubau in Tiflis liegt je nach Lage und Ausbaustufe meist zwischen etwa 900 und 2.200 USD pro Quadratmeter. Vake und Premiumprojekte am oberen Ende, Didi Digomi oder Isani am unteren. White-Frame-Wohnungen sind günstiger als Turnkey, weil der Innenausbau noch fehlt. Vergleichen Sie immer Preis pro Quadratmeter bei gleicher Ausbaustufe — sonst vergleichen Sie zwei verschiedene Produkte. Angebotspreise sind nicht Transaktionspreise: in Verhandlung sind je Projekt Nachlässe oder Zusatzleistungen üblich.

Question 11

Welche Mieten sind in Tiflis realistisch?

Accepted Answer

Eine gut geschnittene Einzimmer- oder Zweizimmerwohnung in guter Lage erzielt langfristig meist rund 400–900 USD Monatsmiete, möbliert und in Premiumlage auch darüber. Kurzzeitvermietung kann mehr bringen, verlangt aber Verwaltung, Reinigung und Auslastungsmanagement. Beispiel: 120.000 USD Kaufpreis, 950 USD Monatsmiete ⇒ etwa 9,5 % brutto, nach Kosten und Steuer eher rund 7 %. Möblierung erhöht die Miete, verkürzt aber die Nutzungsdauer und erzeugt Ersatzkosten.

Question 12

Welche Risiken gibt es bei Neubauprojekten in Tiflis?

Accepted Answer

Die drei häufigsten Risiken sind Bauverzögerung, Qualitätsabweichung bei der Übergabe und eine Mikrolage, die nach Fertigstellung anders bewertet wird als beim Kauf. Das Gegenmittel ist Bauträgerprüfung, ein Vertrag mit klaren Verzugsfolgen und ein Zahlungsplan, der an den Baufortschritt gekoppelt ist. Verzögerungen von einigen Monaten sind marktüblich; entscheidend ist, was der Vertrag dann vorsieht. Prüfen Sie abgeschlossene Projekte desselben Bauträgers persönlich oder per Video. Achten Sie auf Nachbarbebauung: eine heute freie Sichtachse kann bebaut werden.

Question 13

Lohnt sich eine Immobilie in Batumi als Kapitalanlage?

Accepted Answer

Batumi bietet die höheren Bruttorenditen, aber auch stärkere Schwankungen: Die Nachfrage ist von der Sommersaison und vom internationalen Tourismus getrieben. Für Käufer mit Fokus auf Cashflow und Bereitschaft zur Kurzzeitvermietung ist Batumi interessant; für maximal planbare Mieteinnahmen eher Tiflis. Typische Bruttorendite: etwa 8–12 % p. a. bei aktiver Kurzzeitvermietung, vor Kosten und Steuer. Einstieg in Neubau üblicherweise ab rund 50.000 USD — das macht Batumi zum günstigsten Zugang zum georgischen Markt. Ohne professionelle Verwaltung fällt die Auslastung außerhalb der Saison deutlich ab.

Question 14

Welche Stadtteile in Batumi sind für Immobilienkäufer interessant?

Accepted Answer

Im Fokus stehen New Boulevard, Khimshiashvili, Alt-Batumi, die Flughafenachse sowie Gonio und Kvariati. New Boulevard und Khimshiashvili sind die Kernlagen für Kurzzeitvermietung, Alt-Batumi punktet mit Atmosphäre, Gonio und Kvariati mit Ruhe und niedrigerem Einstieg. New Boulevard: Strandnähe, Neubaudichte, beste Vermietbarkeit im Sommer. Khimshiashvili: nah am Boulevard, etwas günstiger, viel Neubau. Alt-Batumi: Charme und ganzjährige Stadtnachfrage, dafür heterogene Bestandsqualität. Gonio/Kvariati: günstiger Quadratmeterpreis, stärker saisonal, Zugang per Auto wichtig.

Question 15

New Boulevard, Khimshiashvili oder Old Batumi – was sind die Unterschiede?

Accepted Answer

New Boulevard ist die teuerste und am stärksten touristisch nachgefragte Lage direkt am neuen Strandabschnitt. Khimshiashvili liegt eine Reihe dahinter, ist günstiger und stark von Neubau geprägt. Old Batumi lebt von Stadtatmosphäre und ganzjähriger Nachfrage, hat aber die heterogenste Bausubstanz. Kurzzeitvermietung: New Boulevard > Khimshiashvili > Old Batumi. Preis pro Quadratmeter: New Boulevard am höchsten, Khimshiashvili in der Mitte, Old Batumi je nach Gebäude sehr unterschiedlich. Wiederverkauf: Strandnähe und Meerblick sind die stabilsten Preistreiber.

Question 16

Was kostet eine Neubauwohnung in Batumi pro Quadratmeter?

Accepted Answer

Neubau in Batumi liegt meist zwischen etwa 700 und 1.800 USD pro Quadratmeter. Meerblick und Strandnähe am New Boulevard bilden das obere Ende, Lagen abseits des Boulevards und in Gonio das untere. Auch hier gilt: Preise nur bei gleicher Ausbaustufe vergleichen. Ein echter Meerblick kostet regelmäßig einen zweistelligen Prozentaufschlag gegenüber demselben Projekt ohne Blick. Etagen, Ausrichtung und Balkontiefe verändern den Preis innerhalb desselben Hauses deutlich.

Question 17

Welche Mieten/Renditen sind in Batumi realistisch?

Accepted Answer

In der Sommersaison sind Tagespreise von etwa 40–90 USD für gut ausgestattete Apartments üblich, außerhalb der Saison deutlich weniger. Über das Jahr gerechnet ergeben sich typischerweise 8–12 % Bruttorendite bei aktiver Vermietung — nach Verwaltung, Leerstand und Steuer bleibt ein niedrigerer Nettowert. Rechnen Sie mit 15–25 % Verwaltungs- und Plattformkosten bei Kurzzeitvermietung. Langzeitmiete bringt in Batumi weniger als Kurzzeit, ist aber planbar und verwaltungsarm.

Question 18

Wie stark ist die Saisonalität bei Immobilien in Batumi?

Accepted Answer

Die Saisonalität ist ausgeprägt: Der Großteil der Kurzzeit-Einnahmen fällt auf die Monate Juni bis September. Außerhalb dieser Zeit sinken Auslastung und Tagespreise deutlich, weshalb viele Eigentümer im Winter auf Monatsmiete umstellen. Mischmodell: Sommer kurzfristig, Winter monatsweise — glättet die Auslastung. Ganzjährige Nachfrage gibt es vor allem in der Innenstadt, weniger direkt am Strandabschnitt.

Question 19

Wie funktioniert der Kauf einer Off-Plan-/Neubauwohnung in Georgien?

Accepted Answer

Beim Off-Plan-Kauf schließen Sie einen Vorvertrag mit dem Bauträger und zahlen eine Anzahlung, meist 20–30 %, den Rest in Raten bis zur Fertigstellung. Die Eintragung als Eigentümer erfolgt nach Abnahme des Gebäudes; bis dahin sichern Sie sich über den Vertrag ab. Der Vertrag sollte Fertigstellungstermin, Verzugsfolgen, Flächentoleranz, Ausbaustandard und Rücktrittsrechte benennen. Zahlungen sollten möglichst an Baufortschritt gekoppelt sein, nicht an feste Kalendertermine allein.

Question 20

Wie funktionieren zinsfreie Ratenpläne beim Bauträger?

Accepted Answer

Viele Bauträger in Georgien bieten eine Anzahlung von 20–30 % und danach zinsfreie Monatsraten bis zur Fertigstellung. Der Ratenplan ist kein Kredit: Es gibt keine Bonitätsprüfung, aber auch keinen Zinsvorteil auf dem Papier — der Preis ist einkalkuliert. Barzahler erhalten dafür oft einen Nachlass. Typische Struktur: 20–30 % Anzahlung, Restbetrag in 12–36 Monatsraten bis Übergabe. Nach der Übergabe ist eine Anschlussfinanzierung über eine georgische Bank möglich, meist mit Eigenkapitalanteil. Vergleichen Sie immer den Barpreis mit dem Ratenpreis — die Differenz ist der wahre Preis der Rate.

Question 21

Was bedeuten Black Frame, White Frame, Green Frame und Turnkey?

Accepted Answer

Die Begriffe beschreiben den Ausbaustand bei der Übergabe. Black Frame ist der Rohbau ohne Innenausbau, White Frame hat verputzte Wände und Anschlüsse, Green Frame liegt dazwischen mit Estrich und Fenstern, Turnkey ist bezugsfertig ausgebaut. Der Preis pro Quadratmeter ist nur bei gleicher Ausbaustufe vergleichbar. Black Frame: günstigster Einstieg, kompletter Innenausbau durch den Käufer. White Frame: Standard in vielen Projekten, Ausbau ab ca. 250–450 USD/m² einzuplanen. Turnkey: sofort vermietbar, höherer Kaufpreis, geringeres Bauherren-Risiko.

Question 22

Wie prüfe ich einen Bauträger in Georgien?

Accepted Answer

Prüfen Sie die Historie: fertiggestellte Projekte, eingehaltene Termine, Qualität der Übergabe und die Rechtsform hinter dem Projekt. Danach den Vertrag: Verzugsfolgen, Flächentoleranz, Zahlungsplan an Baufortschritt, Garantien. Ein Projekt ohne nachweisbare Fertigstellungshistorie ist ein höheres Risiko, unabhängig vom Marketing. Mindestens zwei abgeschlossene Projekte desselben Entwicklers besichtigen. Baugenehmigung und Geschosszahl gegen den Verkaufsplan prüfen. Zahlungsempfänger muss die im Vertrag genannte Gesellschaft sein.

Question 23

Was passiert bei Bauverzögerungen?

Accepted Answer

Maßgeblich ist der Vertrag: Gute Verträge nennen einen verbindlichen Fertigstellungstermin, eine Toleranzfrist und eine Entschädigung oder ein Rücktrittsrecht bei Überschreitung. Ohne solche Klauseln bleibt Ihnen wenig Handlungsspielraum, weshalb genau diese Punkte vor der Unterschrift verhandelt werden sollten. Üblich sind Toleranzfristen von 3–6 Monaten. Achten Sie darauf, ob Ratenzahlungen während einer Verzögerung weiterlaufen müssen.

Question 24

Kann ich eine Off-Plan-Wohnung vor Fertigstellung weiterverkaufen?

Accepted Answer

In vielen Projekten ist eine Übertragung des Vorvertrags vor Fertigstellung möglich, häufig gegen eine Gebühr und mit Zustimmung des Bauträgers. Ob und zu welchen Bedingungen, steht im Vertrag — das sollte vor dem Kauf geklärt werden, wenn ein Verkauf vor Übergabe Teil Ihrer Strategie ist. Manche Bauträger verlangen, dass ein Mindestanteil des Kaufpreises gezahlt wurde. Der Weiterverkauf vor Fertigstellung ist marktabhängig — in schwächeren Phasen deutlich schwieriger.

Question 25

Welche Bruttorendite ist bei Immobilien in Georgien realistisch?

Accepted Answer

Realistisch sind rund 5–9 % brutto in Tiflis bei Langzeitmiete und rund 8–12 % brutto in Batumi bei aktiver Kurzzeitvermietung. Netto bleiben nach Verwaltung, Leerstand, Instandhaltung und 5 % Mietsteuer typischerweise 1,5–3 Prozentpunkte weniger. Zahlen über 15 % sollten Sie kritisch hinterfragen. Rechnen Sie Leerstand bewusst ein: 1 Monat Leerstand kostet rund 8 % der Jahresmiete. Wertzuwachs ist ein zweiter Ertragsbaustein, aber keine garantierte Größe.

Question 26

Tiflis oder Batumi – welcher Markt passt besser zu meinem Ziel?

Accepted Answer

Tiflis passt zu planbaren Langzeitmieten und Wertstabilität, Batumi zu höherem Cashflow mit Saisonrisiko und niedrigerem Einstiegspreis. Wer wenig Verwaltungsaufwand will, wählt Tiflis; wer aktiv vermieten will und Schwankungen akzeptiert, Batumi. Einstieg: Batumi ab rund 50.000 USD, Tiflis ab rund 100.000 USD. Auslastung: Tiflis ganzjährig, Batumi saisonal geprägt. Viele Käufer kombinieren beides, um Saison- und Marktrisiko zu mischen.

Question 27

Wie berechne ich die Mietrendite einer Immobilie in Georgien?

Accepted Answer

Bruttorendite = Jahresmiete ÷ Gesamtinvestition × 100. Nettorendite = (Jahresmiete − Verwaltung − Leerstand − Instandhaltung − Steuer) ÷ Gesamtinvestition × 100. Entscheidend ist, dass in der Gesamtinvestition auch Ausbau, Möblierung und Nebenkosten stehen, nicht nur der Kaufpreis. Beispiel: 120.000 USD Kaufpreis + 12.000 USD Ausbau/Möblierung = 132.000 USD Investition; 950 USD Miete ⇒ 11.400 USD Jahresmiete ⇒ 8,6 % brutto. Abzüge: 8 % Verwaltung, 8 % Leerstand, 5 % Mietsteuer, 1 % Instandhaltung ⇒ rund 6,7 % netto.

Question 28

Welche Kosten sollte ich neben dem Kaufpreis einkalkulieren?

Accepted Answer

Neben dem Kaufpreis fallen Registergebühr, rechtliche Prüfung, Innenausbau je Ausbaustufe, Möblierung, Hausgeld und laufende Verwaltung an. Bei Vermietung kommen 5 % Steuer auf die Bruttomiete sowie Reinigung und Plattformgebühren bei Kurzzeitvermietung hinzu. Innenausbau White Frame ⇒ Turnkey: typischerweise 250–450 USD/m². Möblierung einer Zweizimmerwohnung: meist 6.000–12.000 USD. Hausgeld/Service Charge: je Projekt unterschiedlich, oft 0,2–0,6 USD/m² pro Monat.

Question 29

Wie werden Mieteinnahmen in Georgien besteuert?

Accepted Answer

Mieteinnahmen natürlicher Personen aus Wohnimmobilien werden in Georgien üblicherweise pauschal mit 5 % auf die Bruttomiete besteuert, ohne Abzug von Kosten. Georgien und Deutschland haben ein Doppelbesteuerungsabkommen; die Besteuerung im Wohnsitzstaat richtet sich nach dessen Regeln. Steuerliche Fragen bitte mit einem Berater zum konkreten Fall klären. Bei gewerblicher Struktur oder Kurzzeitvermietung über eine Gesellschaft gelten andere Sätze und Pflichten. Registrierung und monatliche Meldung erfolgen über das georgische Steuerportal.

Question 30

Gibt es eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz in Georgien?

Accepted Answer

Ja, Georgien kennt eine befristete Aufenthaltserlaubnis auf Basis von Immobilieneigentum; maßgeblich ist ein Mindestwert des Objekts, der in der Praxis bei rund 100.000 USD liegt und amtlich bewertet wird. Zuständig ist die Public Service Development Agency; Anforderungen und Bewertungspraxis ändern sich, daher vor dem Kauf aktuell prüfen. Die Erlaubnis ist zunächst befristet und verlängerbar, solange das Eigentum besteht. Familienangehörige können in der Regel mit einbezogen werden. Eine Aufenthaltserlaubnis ist keine Staatsbürgerschaft und kein Steuerwohnsitz per se.

Question 31

Können Ausländer in Georgien eine Immobilienfinanzierung erhalten?

Accepted Answer

Ja, georgische Banken finanzieren auch Ausländer, allerdings mit höherem Eigenkapitalanteil, kürzeren Laufzeiten und deutlich höheren Zinsen als in der EU. In der Praxis ist die Kombination aus Ratenplan des Bauträgers bis zur Übergabe und anschließender Bankfinanzierung der gängigste Weg. Üblich sind 30–50 % Eigenkapital und Laufzeiten von etwa 5–15 Jahren. Nachweise: Einkommen, Kontoauszüge, teils Kontoeröffnung in Georgien. Konditionen unterscheiden sich stark je Bank und Kundenprofil — Angebote vergleichen.

Question 32

Was muss ich bei USD-, GEL- und EUR-Wechselkursen beachten?

Accepted Answer

Kaufpreise im Neubau werden meist in USD verhandelt, Mieten oft in GEL vereinnahmt und Ihre Kosten fallen vielleicht in EUR an. Damit tragen Sie ein Wechselkursrisiko auf zwei Ebenen: beim Kauf und laufend bei den Mieteinnahmen. Verträge sollten die Währung und den Umrechnungsmechanismus klar benennen. Mietverträge können in USD indexiert und in GEL gezahlt werden — Umrechnungskurs im Vertrag festlegen. Für Ratenpläne: prüfen, in welcher Währung Raten geschuldet sind. Wechselkursbewegungen können Rendite in Ihrer Heimatwährung deutlich verändern.

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