Dürfen Ausländer Immobilien in Georgien kaufen?
Ja. Ausländische Käufer können Wohn- und Gewerbeimmobilien in Georgien grundsätzlich ohne Genehmigung, Quote oder lokalen Partner im eigenen Namen erwerben.
Eine eigene Regelung gilt für landwirtschaftliche Grundstücke: Diese unterliegen dem georgischen Gesetz über landwirtschaftliches Grundeigentum (https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/32998) und sind nicht uneingeschränkt frei erwerbbar. Prüfen Sie vor jedem Kauf im Registerauszug, ob eine Fläche als landwirtschaftlich oder nicht-landwirtschaftlich geführt wird.
Preise und Renditen: Tiflis vs. Batumi
Die folgenden Spannen stammen ausschließlich aus unserem zentralen Marktdatensatz (Register-, Statistik- und Bank-Research-Quellen). Erfundene oder gerundete Pauschalzahlen nennen wir bewusst nicht.
| Lage | Preis USD/m² | Bruttorendite p. a. | Stand |
|---|---|---|---|
| Tiflis (Vake–Saburtalo) | 1,100–2,600 | 5–9% | |
| Batumi (Boulevard) | 1,200–2,000 | 8–12% |
Spannen für Neubau- und neuwertige Wohnungen, unmöbliert. Renditen sind Bruttowerte vor Steuern, Verwaltung und Leerstand. Keine Anlageberatung.
Quellen und Methodik: siehe Marktbericht auf dieser Website.
Bestandswohnung oder geprüfter Neubau?
Beide Wege können sinnvoll sein — entscheidend ist die Prüfung vor der Zahlung, nicht das Baujahr.
Bestandsimmobilie (Privatkauf)
- Vorteil: sofort nutzbar/vermietbar, oft verhandelbarer Preis, gewachsene Nachbarschaft.
- Zu prüfen: Zustand von Leitungen, Dach und Fassade, Zustand des Gemeinschaftseigentums, nicht genehmigte Umbauten, bestehende Belastungen im Registerauszug.
- Wir behaupten nicht, dass Altbauten grundsätzlich schlechter sind — die Qualität ist objektabhängig und muss vor Ort geprüft werden.
Geprüfter Neubau
- Vorteil: aktueller Bauzustand, häufig Ratenplan des Bauträgers; Gewährleistungsbedingungen hängen vom jeweiligen Vertrag ab.
- Zu prüfen: Bauträgerhistorie, Baufortschritt und Genehmigungslage, Vertrags- und Zahlungsplan, Fertigstellungstermin.
- Wir versprechen keinen westlichen Energiestandard, keine garantierte Fertigstellung und keine automatisch höhere Rendite gegenüber Bestand — das hängt vom Projekt ab.
Due-Diligence-Punkte vor jeder Zahlung
- Registerauszug (NAPR): Eigentümer, Grundstückskategorie, eingetragene Belastungen.
- Zustand: Leitungen, Heizung/Kühlung, Dach, Fassade, Gemeinschaftseigentum.
- Rechtmäßigkeit von Umbauten und Anbauten.
- Bei Neubau: Entwicklerhistorie, Baugenehmigung, Baufortschritt vor Ort.
- Vertrag: Zahlungsplan, Fristen, Rücktrittsrechte.
- Realistische Vermietbarkeit und laufende Kosten vor Kauf durchrechnen.
Tiflis oder Batumi — je nach Strategie
Tiflis trägt sich überwiegend aus lokaler Langzeitnachfrage (Zuzug, Studierende, Fachkräfte) und liefert tendenziell ganzjährig stabilere Vermietung.
Batumi lebt von Tourismus und Saison; Kurzzeitvermietung kann in der Hochsaison hohe Auslastung erreichen, mit entsprechend höherer Schwankung über das Jahr.
Keine Garantie für Auslastung, Mietniveau oder Wertentwicklung in beiden Städten.
Ablauf eines Kaufs
1. Auswahl & Prüfung
Objektauswahl nach Budget und Ziel, anschließend Prüfung von Registerauszug, Bauträger bzw. Zustand.
2. Dokumente & rechtliche Einzelprüfung
Zweisprachige Unterlagen und eine unabhängige rechtliche Prüfung des konkreten Falls — vor der Unterschrift, nicht danach.
3. Kaufvertrag
Vertrag mit Zahlungs-, Fertigstellungs- und Rücktrittsregelungen, vor Ort oder per notarieller Vollmacht.
4. Registrierung beim NAPR
Eintragung des Eigentums, Servicewahl bestimmt die Bearbeitungsdauer.
5. Zahlung
Zahlung gemäß Vertrag bzw. Ratenplan; Nachweis der Mittelherkunft wird häufig verlangt.
Registrierungskosten beim NAPR
Das staatliche Register NAPR bietet drei Bearbeitungsoptionen mit unterschiedlicher Gebühr an.
| Service | Gebühr | Bearbeitungsdauer |
|---|---|---|
| Standard | 150 GEL | 4 Arbeitstage |
| Beschleunigt | 270 GEL | 1 Arbeitstag |
| Express | 350 GEL | am Tag der Antragstellung |
Hinzu kommen objektabhängige Kosten, die hier nicht beziffert werden: Bankgebühren, Übersetzungen, eine notarielle Vollmacht sowie rechtliche und steuerliche Beratung im Einzelfall.
Steuern auf Mieteinnahmen
Ein Satz von 5 % auf Mieteinnahmen gilt nur unter bestimmten Voraussetzungen: eine natürliche Person vermietet Wohnraum zu Wohnzwecken, ohne Kostenabzug (Tax Code of Georgia, Art. 81(2)).
Für diese Besteuerung kann eine Registrierung als Steuerpflichtiger für Mieteinkünfte erforderlich sein.
Dies ist keine individuelle Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Kauf aktuell steuerlich prüfen.
Aufenthalt durch Immobilieninvestition
Ab dem 1. März 2026 gilt für die befristete Aufenthaltserlaubnis (short-term residence permit) bei nicht-landwirtschaftlichen Immobilien eine Schwelle: Der Marktwert muss über 150.000 US-Dollar liegen, festgestellt durch einen akkreditierten Gutachter.
Ehepartner und minderjährige Kinder können unter den gesetzlichen Voraussetzungen eingeschlossen werden.
Davon zu unterscheiden ist die separate Investment Residence Permit ab 300.000 US-Dollar. Die Entscheidung trifft in beiden Fällen die zuständige Behörde im Einzelfall; eine Ergebnisgarantie gibt es nicht.
Finanzierung
Ratenpläne des Bauträgers sind projektbezogen: Anzahlung, Laufzeit und ob Zinsen anfallen, legt jedes Projekt individuell fest — nicht automatisch zinsfrei.
Eine Bankfinanzierung ist ein eigenständiger Weg mit eigener Prüfung durch die Bank, unabhängig vom Kaufvertrag.
Risiko-Checkliste
- Lage und lokale Nachfrage geprüft
- Bauträger bzw. Verkäufer überprüft
- Registerauszug und Belastungen eingesehen
- Kaufvertrag juristisch geprüft
- Preis pro Quadratmeter mit Marktdaten verglichen
- Zahlungsplan und Fristen verstanden
- Realistische Vermietbarkeit kalkuliert
- Laufende Kosten (Verwaltung, Nebenkosten) eingerechnet
- Exit-Szenario vorab durchdacht
So arbeitet Livo
- Objektauswahl nach Lage, Bauträger und Registerstand
- Prüfung von Vertrag, Zahlungsplan und Preis pro Quadratmeter
- Einschätzung zu Vermietbarkeit und laufenden Kosten
- Begleitung bis zur Registrierung und darüber hinaus