Livo Property — International Real Estate
Мы вкладываем ваш капитал в проверенную недвижимость в Тбилиси и Батуми — с валовой доходностью 5–12 % годовых, личным сопровождением на месте и командой, которая знает Грузию и Кавказ изнутри.
Бесплатно. Без обязательств. На вашем языке.
5–12 %
валовая доходность в год плюс прирост стоимости
1–4 рабочих дня
от договора купли-продажи до регистрации права собственности — в зависимости от выбранного тарифа услуги
На месте
подбор, покупка и сдача в аренду из одних рук
01 — Позиционирование
Многие иностранные инвесторы покупают, полагаясь на интуицию, — а потом удивляются скрытым расходам, слабому спросу на аренду или цене продажи ниже цены покупки. Грузия предлагает реальные возможности, но доходность не возникает автоматически лишь потому, что это определённая страна.
Мы начинаем с вашей цели: доход от аренды, рост стоимости, вторая резиденция или защита капитала. Затем мы проверяем локацию, застройщика, план платежей и стратегию выхода — и открыто говорим, если проект не подходит.
Вы получаете чёткую оценку, реальные цифры вместо рекламной доходности — и, при желании, полное сопровождение вплоть до сдачи в аренду. Независимо, на месте и с полной ответственностью.
Грузия — между Европой, Кавказом и Чёрным морем
Доходность создаёт не страна сама по себе, а правильный объект в правильном месте.
02 — Стратегия и рынок
Инвестиция5–12 % валовой доходности в год — реалистично пересчитано с учётом управления, меблировки и резерва на простой. Вы получаете чётко просчитанный объект, а не цифры из проспекта.
Смотреть инвестиционные объекты
Рост стоимостиВход на этапе строительства, оплата частями — там, где локация и застройщик действительно определяют цену. Мы проверяем на месте то, что обещано на бумаге.
Смотреть новостройки
Для себяВторое жильё в городе, у моря или в горах — и сдаваемое в аренду, когда вас нет на месте. С местным сопровождением, даже на расстоянии.
Недвижимость для себя
Курортная недвижимостьМоре или горы, сезонная аренда — проверено на загрузку вне высокого сезона. Чтобы ваш курортный объект зарабатывал и зимой.
Смотреть курортную недвижимостьОт городской квартиры в аренду до апарт-отеля у моря — каждый объект проверяется до рекомендации.
Назовите бюджет, цель и сроки — мы составим индивидуальную подборку с планом платежей и расчётом доходности.
03 — Рынки и регионы
Тбилиси обеспечивает стабильность, Батуми — доходность, а Гонио, Квариати, Гудаури и Бакуриани дополняют предложение. Всё значительно ниже западного уровня цен, с точками входа, доступными и сегодня.
5–12 %
валовая доходность в год плюс рост стоимости
+9,4 %
рост цен на новостройки в Батуми в 2025 году
78 500
проданных квартир по стране в 2025 году
52 %
иностранных покупателей в Батуми
Источники: Geostat, NAPR, Galt & Taggart, TBC Capital — по состоянию на 2025/2026
Столица
Стабильное ядро рынка
1,2 млн жителей, растущий средний класс, 77 % покупателей новостроек — грузины. Рынок самодостаточен — не зависит от туризма, идеален для долгосрочной аренды.
Подходит для
Черное море
Лас-Вегас на Черном море
Казино, набережная, международные гостиничные бренды. Туризм стимулирует краткосрочную аренду — в 2025 году продажи выросли на 15 %, более половины — иностранцам.
Подходит для
Тихое побережье
Самые чистые пляжи региона, в нескольких минутах от Батуми. Новые проекты марин и курортов заметно повышают привлекательность района — тише, чем город, но тот же сезон.
Второй сезон
Горные регионы с зимним сезоном и растущим летним туризмом. Они дополняют объект на побережье и распределяют загрузку в течение всего года.
Вход в проект
Общая стоимость от 50 000 USD. Первоначальный взнос от 15 %, остаток — беспроцентными платежами до завершения строительства.
Общая стоимость меблированной квартиры в новостройке на побережье.
Общая стоимость новостройки в хорошем районе, спрос обеспечен местным рынком.
Остаток — беспроцентными платежами до завершения строительства.
Доступно иностранцам после регистрации права собственности.
Условия мы проверяем на месте и рассчитываем индивидуально для каждого объекта.
Преимущества
Чёткие права собственности, быстрые процедуры, низкие налоги.
Покупка на собственное имя без местного партнёра.
Действует для физических лиц при сдаче жилой недвижимости в аренду для проживания без вычета расходов; уточняйте в конкретном случае. Отсутствие налога на переход права, минимальный налог на имущество.
Цифровой реестр вместо многомесячного ожидания; как правило, 1–4 рабочих дня в зависимости от тарифа.
Жить в Грузии целый год как турист без визы.
Мультивалютный счёт в USD, EUR и GEL.
Грузинские банки предоставляют кредит — с независимой оценкой.
Мы работаем с грузинскими нотариусами, адвокатами и налоговыми консультантами.
04 — Тбилиси
Тбилиси сочетает древнюю кавказскую культуру с быстрорастущим экономическим центром. Видео показывает, как город выглядит в повседневной жизни — не как рендер, а как реальный опыт.
Столица с содержанием.
1,2 млн жителей, растущий средний класс, круглогодичный спрос на жильё. Рынок держится сам по себе — независимо от туризма.
05 — Батуми
Батуми растёт быстрее любого другого города на грузинском побережье. Современная архитектура, набережная, международные отели — и рынок краткосрочной аренды, который работает круглый год.
Доходность на побережье.
Туризм, казино, конференции и мягкий климат обеспечивают высокую загрузку. Самый сильный по росту стоимости регион Грузии последних лет.
06 — Знаковые проекты
Проекты, формирующие силуэт города, спрос и уровень цен — и повышающие ценность окружающих адресов.
Тбилиси — Ваке
Наш партнёр строит самое высокое здание Грузии и всего Кавказа: 260 метров в лучшем жилом районе столицы. Ориентир, заново определяющий силуэт города.
Тбилиси — Центр
Всемирно известный бренд приходит в Тбилиси. Международные бренды резиденций и отелей привлекают туристов, деловых путешественников и капитал — усиливая сдаваемость и перепродажу во всём окружении.
ТБИЛИСИ — МТКВАРИ
Eagle Hills развивает на воде город в городе: жильё, отели, ритейл и набережная в едином мастер-плане. Ранние стадии означают лучшие цены входа.
Батуми — Гонио
Emaar развивает на самом чистом участке побережья региона марина-дестинацию с резиденциями, отелями и набережной — качество международного застройщика прямо у моря.
Батуми — Побережье
Искусственный остров с яхтенной пристанью, резиденциями, отелем и набережной. Батуми превращается из туристического направления в адрес премиального лайфстайла и яхтинга на Чёрном море.
07 — Гарантия
Каждый объект проходит одну и ту же проверку. То, что не проходит эту проверку, мы Вам даже не показываем.
Завершённые проекты, сроки строительства, задержки и финансовая устойчивость — задокументировано, а не заявлено.
Регистрация в NAPR, обременения, права третьих лиц и разрешение на строительство именно для этого участка.
План платежей, срок сдачи, штрафные санкции и права на расторжение — объяснено на понятном Вам языке.
Сравнение с реальными сопоставимыми продажами поблизости, а не с прейскурантом продавца.
Загрузка вне сезона, расходы на оператора и управление, реалистичная чистая доходность.
Приёмка на месте, меблировка, управление, налоговая регистрация и выплаты за рубеж.
Проверка проводится совместно с грузинскими нотариусами, адвокатами и налоговыми консультантами и не заменяет индивидуальную юридическую или налоговую консультацию.
08 — Процесс покупки
От первого разговора до передачи объекта: структурированно, проверенно и с личным сопровождением.
Обсудить процесс покупкиСначала мы уточняем вашу цель, бюджет, желаемые сроки и готовность к риску. Из этого вытекают регион, локация, тип объекта, стадия проекта и модель сдачи в аренду.
Мы подбираем подходящие проекты и сравниваем расположение, застройщика, цену покупки, план платежей, расходы и возможное использование. Вы получаете не просто длинный список, а обоснованную подборку.
Перед окончательным решением проверяются выписка из реестра, документы договора, обременения и другие релевантные документы. У новостроек мы особенно внимательно смотрим, какие права уже можно зарегистрировать до завершения строительства.
После одобрения готовятся договор и способ оплаты. Затем происходит регистрация прав собственности или приобретения в грузинском Public Registry. В зависимости от процедуры доступны обычные и ускоренные варианты обработки.
По желанию мы сопровождаем приёмку, документацию возможных дефектов, обустройство и меблировку, подключение коммунальных служб, налоговую регистрацию через профильных партнёров, сдачу в аренду, управление и текущую отчётность.
09 — Карта проектов
Актуальные новостройки в Тбилиси и Батуми с ценой за квадратный метр сразу на карте. Полные данные проекта, экспозе и график платежей доступны по запросу.
0 / 0 Видно проектов:
ТбилисиБатуми
Загружается проектный фид
Когда CRM-фид ответит, здесь появятся реальные анонимизированные точки проектов.
Мы проверяем локацию, застройщика, план платежей и потенциал выхода и отправляем только те детали, которые подходят вашему профилю.
Подбор по запросу
Бюджет, город, сроки, цель покупки: напишите свободно, что для вас важно. Подбор идёт по нашей анонимизированной базе проектов.
Ваш текст обрабатывается только для этого подбора и не публикуется.
Карта показывает текущий обзор активных новостроек в Тбилиси и Батуми — анонимно и агрегированно по городам и ценовым уровням. Сначала вы видите ширину рынка, и только потом отдельные объекты.
Многие застройщики работают с первым взносом и беспроцентной рассрочкой до сдачи. Вопрос финансирования смещается с момента покупки на период строительства — поэтому сравнение графиков платежей так же важно, как сравнение цен.
Цена за квадратный метр — самая честная база сравнения, если учитывать локацию, стадию отделки и срок сдачи. Микролокация, история застройщика и соблюдение сроков позже определяют сдаваемость и перепродажу.
Конкретные проекты, прайс-листы и графики платежей обсуждаем лично — под бюджет, город и горизонт.
Проверить доходность
Существующий калькулятор доходности остаётся прямо под картой и помогает сравнить цену покупки, аренду, текущие расходы, простой и налоговые допущения.
10 — Доходность
Высокая заявленная валовая доходность мало что говорит о том, что реально останется в итоге. Поэтому по каждому объекту мы рассматриваем инвестицию целиком, а не только цену покупки.
Мы учитываем:
Интерактивный калькулятор доходности
Двигайте ползунки, чтобы составить собственный расчёт.
Эти показатели основаны на собственном исследовании арендной платы, текущих расходов и рыночных данных по Тбилиси и Батуми — обновляется каждые полгода.
Начните со сценария
30 000 – 500 000 USD
0 – 30 000 USD
200 – 4 000 USD
0 – 10 000 USD
0 – 40 %
Чистая доходность на общую инвестицию
8,3 %
Валовая доходность на цену покупки
12 %
Срок окупаемости
12 лет
Общая инвестиция
88 000 USD
Годовая аренда (после простоя)
9 600 USD
Результат до налога
7 800 USD
Результат после налога на аренду 5 %
7 320 USD
Данный расчёт является упрощённым примером. Для каждого предлагаемого объекта мы готовим индивидуальный расчёт на основе доступной информации и сравнимых показателей.
10 — Инвестиционные поездки
Несколько раз в год мы организуем инвестиционные поездки в Грузию. Вы сравниваете города, районы, микролокации, застройщиков и проекты непосредственно на месте. При этом мы показываем не только образцовые квартиры, но и, по возможности, строительные площадки, готовые объекты-референсы и реальное окружение.
От 4 до 5 дней — Тбилиси, Батуми и, по желанию, другие регионы
Прибытие и личное знакомство; обзор рынка; обсуждение вашей стратегии; сравнение районов; первые осмотры объектов.
Проекты новостроек; готовые объекты-референсы; вторичная недвижимость; модели оплаты; сравнение различных локаций.
Встреча с грузинским юристом; основы налогообложения; банковский счёт; варианты финансирования; процесс покупки и регистрации.
Центр Батуми; Нью-Бульвар; готовые и планируемые проекты; концепции операторов; сравнение туристических локаций.
Прибрежные проекты; курортная недвижимость; дополнительные осмотры; заключительная беседа; личная рекомендация и следующие шаги.
Открытие вашего грузинского банковского счёта — часть поездки. Мы лично сопровождаем вас на встречу в банке, готовим документы и переводим — таким образом ваш мультивалютный счёт вне еврозоны готов к работе ещё до покупки.
После поездки вы получаете обзор осмотренных проектов и совместно обсуждённых следующих шагов. Количество участников сознательно ограничено.
11 — О нас
Vladi Morai
Основатель и управляющий директор
Я родом из Грузии и переехал в Германию в возрасте девяти лет. Благодаря этому я знаю обе страны не понаслышке, а прочувствовал их культуру, образ мышления и экономические различия на собственном опыте.
Стратегическая основа моей работы — Tax Corporate Solutions, моя компания по международным структурам, защите активов, созданию фирм и трансграничным налоговым вопросам.
Из этой работы возникло естественное развитие. Предприниматели и семьи сначала спрашивали меня о налогах, защите активов и корпоративных структурах. Затем всё чаще в центр внимания выходил другой вопрос: где можно обосноваться на долгосрочной основе и разумно и надёжно инвестировать капитал?
Livo Property — мой ответ на этот вопрос. Не как классическое агентство недвижимости, а как консультационное бюро для инвесторов, которые серьёзно относятся к грузинскому рынку недвижимости. Ведь между впечатляющим рендером и действительно стабильной по стоимости недвижимостью часто лежит огромная разница. Застройщик, условия договора, качество строительства, план платежей, возможность сдачи в аренду и чёткая стратегия выхода определяют успех инвестиции, а не рекламный буклет.
Сегодня мы сопровождаем международных покупателей от первой стратегии до успешной сдачи в аренду. Это включает подбор подходящих регионов и проектов, личные просмотры, проверку документов, процесс покупки, регистрацию права собственности, варианты финансирования, а также последующее управление.
Благодаря офисам в Грузии и Испании мы соединяем Европу с Кавказом и обеспечиваем нашим клиентам прямой доступ к отобранным объектам и надёжным партнёрам на месте.
Наш критерий — не самая красивая картинка и не самое убедительное обещание продавца. Для нас решающим является один вопрос: купили бы мы сами эту недвижимость?
Дочерняя компания
Tax Corporate Solutions
Международные структуры, защита активов, банковские счета и налоговое планирование — основа, из которой выросла Livo Property. Тем, кто хочет продумать недвижимость и структуру вместе, мы предлагаем всё из одних рук.
tax-corporate.solutions15 — Впечатления
Впечатления из Тбилиси, Батуми и других регионов: осмотры объектов, беседы с застройщиками, встречи с местными профильными партнёрами и личные сравнения непосредственно на месте.
12 — Эксклюзивное партнёрство
Немецкие стандарты работы и грузинский рынок: Livo Property — эксклюзивный премиум-партнёр HausHirsch по недвижимости в Грузии.
HausHirsch Immobilien
Недвижимость, которая движет. Решения, которые вдохновляют.
HausHirsch — одна из ведущих риелторских компаний Германии: более 140 сотрудников примерно в 50 офисах, портфель порядка 890 млн евро и собственные направления финансирования, консалтинга и off-market объектов. Помимо Германии компания работает на рынках Майорки, Дубая и Кипра.
По Грузии HausHirsch сотрудничает исключительно с нами. Объекты, застройщики и расчёты проверяются по немецким стандартам, а работа на месте идёт через нашу команду в Тбилиси и Батуми — один контакт от подбора до регистрации.
Сайт партнёра откроется в новой вкладке.
Видеоинтервью
Интервью для HausHirsch: почему Грузия, какие локации действительно работают и как проходит покупка для клиентов из Германии.
Включите звук — около 30 минут.
HausHirsch Immobilien — независимая немецкая компания. Товарные знаки и контент партнёра принадлежат правообладателям.
Мы просчитаем ваш сценарий на реальных объектах — цена, расходы, загрузка, чистая доходность.
Бесплатно. Без обязательств. На вашем языке. Ответ в течение нескольких часов.
от 8 до 12 %
Возможная валовая доходность по отдельным объектам
В зависимости от расположения, загрузки, расходов и модели сдачи в аренду.
5 %
Налогообложение дохода от аренды жилья при определённых условиях
Для физических лиц при соответствующем использовании.
Несколько рабочих дней
Регистрация через грузинский Public Registry
Точный срок зависит от выбранной процедуры и полноты документов.
Прямая собственность
Приобретение недвижимости в принципе возможно и для иностранных покупателей
Для отдельных видов земельных участков действуют законодательные ограничения.
18 — Контакт
В ходе бесплатной первой консультации мы уточним ваш бюджет, цели и профиль риска. Вместе мы проверим, подходит ли вашей стратегии Тбилиси, Батуми, побережье Чёрного моря или один из курортных регионов. Вы получите честную первую оценку и узнаете, какие следующие шаги имеют смысл — без обязательств, на немецком языке или через сотрудника нашей многоязычной команды.
WHATSAPPkontakt@livo-property.comНемецкое агентство недвижимости
Телефон и WhatsApp: +995 571 08 41 17
Личные встречи
Тбилиси — Ваке
Батуми — Нью-Бульвар
Консультации и осмотры объектов по предварительной записи.
Консультации и осмотры объектов по предварительной записи.
Livo Property консультирует немецкоязычных клиентов по инвестициям в недвижимость Грузии. Личные встречи и осмотры объектов в Тбилиси и Батуми — по предварительной записи.
Часто задаваемые вопросы
Иностранные покупатели, как правило, могут приобретать квартиры и другую несельскохозяйственную недвижимость на своё имя. Для сельскохозяйственных земельных участков действуют ограничения.
Не обязательно. Многие шаги можно выполнить дистанционно при соответствующей подготовке и наличии доверенности. Тем не менее при крупной инвестиции личный осмотр объекта имеет смысл.
Это зависит от сделки, документов и выбранной процедуры оформления. Грузинский Public Registry предлагает как стандартные, так и ускоренные услуги.
Это может быть возможно. Банки индивидуально оценивают доход, собственный капитал, кредитоспособность и конкретный объект.
Доход физических лиц от сдачи жилой недвижимости в аренду для проживания при определённых условиях может облагаться налогом по ставке 5 процентов. Точную классификацию следует проверять применительно к конкретному случаю.