Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии?
Да. Иностранные покупатели, как правило, могут приобретать жилую и коммерческую недвижимость в Грузии на свое имя без разрешения, квоты или местного партнера.
Отдельное правило действует для земель сельскохозяйственного назначения: они регулируются грузинским законом о праве собственности на сельскохозяйственные земли (https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/32998) и не во всех случаях доступны для свободной покупки. Перед любой сделкой проверяйте в выписке из реестра, отнесен ли участок к сельскохозяйственному или несельскохозяйственному назначению.
Цены и доходность: Тбилиси против Батуми
Приведенные ниже диапазоны взяты исключительно из нашей центральной базы рыночных данных (источники реестра, статистики и банковской аналитики). Мы намеренно не называем выдуманные или округленные обобщенные цифры.
| Локация | Цена USD/м² | Валовая доходность в год | По состоянию на |
|---|---|---|---|
| Тбилиси (Ваке–Сабуртало) | 1,100–2,600 | 5–9% | |
| Батуми (бульвар) | 1,200–2,000 | 8–12% |
Диапазоны для новостроек и квартир в хорошем состоянии, без мебели. Доходность указана как валовая величина до вычета налогов, управления и простоя. Это не инвестиционная консультация.
Источники и методология: см. отчет о рынке на этом сайте.
Вторичная квартира или проверенная новостройка?
Оба варианта могут быть разумными — решающее значение имеет проверка перед оплатой, а не год постройки.
Вторичная недвижимость (покупка у частного лица)
- Преимущество: можно сразу использовать или сдавать в аренду, цена часто подлежит обсуждению, сложившийся район.
- Что проверить: состояние труб, крыши и фасада, состояние общедомового имущества, несогласованные перепланировки, действующие обременения в выписке из реестра.
- Мы не утверждаем, что старые дома в принципе хуже — качество зависит от конкретного объекта и требует проверки на месте.
Проверенная новостройка
- Преимущество: актуальное состояние строительства, часто рассрочка от застройщика; условия гарантии зависят от конкретного договора.
- Что проверить: репутацию застройщика, ход строительства и разрешительную документацию, график платежей по договору, срок сдачи.
- Мы не гарантируем западный уровень энергоэффективности, гарантированный срок сдачи или автоматически более высокую доходность по сравнению со вторичным жильем — это зависит от конкретного проекта.
Пункты due diligence перед любым платежом
- Выписка из реестра (NAPR): собственник, категория земельного участка, зарегистрированные обременения.
- Состояние: трубы, отопление/охлаждение, крыша, фасад, общедомовое имущество.
- Законность перепланировок и пристроек.
- Для новостроек: репутация застройщика, разрешение на строительство, ход работ на месте.
- Договор: график платежей, сроки, условия расторжения.
- Реалистичный расчет сдачи в аренду и текущих расходов до покупки.
Тбилиси или Батуми — в зависимости от стратегии
Спрос в Тбилиси обеспечивается в основном местным долгосрочным спросом (переезд, студенты, специалисты) и, как правило, дает более стабильную аренду в течение всего года.
Батуми живет туризмом и сезонностью; краткосрочная аренда может достигать высокой загрузки в высокий сезон, с соответственно большими колебаниями в течение года.
Гарантии загрузки, уровня аренды или роста стоимости ни в одном из городов нет.
Этапы покупки
1. Подбор и проверка
Подбор объекта по бюджету и цели, затем проверка выписки из реестра, застройщика или состояния объекта.
2. Документы и индивидуальная юридическая проверка
Двуязычные документы и независимая юридическая проверка конкретного случая — до подписания, а не после.
3. Договор купли-продажи
Договор с условиями оплаты, сдачи и расторжения, подписание лично или по нотариальной доверенности.
4. Регистрация в NAPR
Регистрация права собственности; выбранная услуга определяет срок обработки.
5. Оплата
Оплата согласно договору или графику платежей; часто требуется подтверждение источника средств.
Стоимость регистрации в NAPR
Государственный реестр NAPR предлагает три варианта обработки с разной стоимостью.
| Услуга | Плата | Срок обработки |
|---|---|---|
| Стандарт | 150 GEL | 4 рабочих дня |
| Ускоренная | 270 GEL | 1 рабочий день |
| Экспресс | 350 GEL | в день подачи заявления |
Дополнительно возникают расходы, зависящие от конкретного объекта и здесь не указанные: банковские комиссии, перевод документов, нотариальная доверенность, а также юридическая и налоговая консультация по конкретному случаю.
Источник: NAPR, тарифы и сроки · По состоянию на
Налог на доход от аренды
Ставка 5% на доход от аренды применяется только при определенных условиях: физическое лицо сдает жилое помещение для проживания без вычета расходов (Налоговый кодекс Грузии, ст. 81(2)).
Для применения этого режима может потребоваться регистрация в качестве налогоплательщика по доходу от аренды.
Это не индивидуальная налоговая консультация. Перед покупкой проверьте свою ситуацию у налогового специалиста.
Revenue Service · Налоговый кодекс, ст. 81(2) · По состоянию на
Вид на жительство через инвестиции в недвижимость
С 1 марта 2026 года для краткосрочного вида на жительство в отношении несельскохозяйственной недвижимости действует порог: рыночная стоимость должна превышать 150 000 долларов США, определенная аккредитованным оценщиком.
Супруг(а) и несовершеннолетние дети могут быть включены при соблюдении установленных законом условий.
Отдельно от этого существует инвестиционный вид на жительство от 300 000 долларов США. В обоих случаях решение принимает соответствующий орган в индивидуальном порядке; гарантии результата нет.
Matsne · Закон о пребывании, ст. 15 · По состоянию на
Финансирование
Рассрочка от застройщика зависит от конкретного проекта: первоначальный взнос, срок и наличие процентов каждый проект определяет самостоятельно — не всегда она беспроцентная.
Банковское финансирование — отдельный путь с собственной проверкой со стороны банка, независимо от договора купли-продажи.
Чек-лист рисков
- Проверены локация и местный спрос
- Проверен застройщик или продавец
- Изучена выписка из реестра и обременения
- Договор купли-продажи проверен юристом
- Цена за квадратный метр сопоставлена с рыночными данными
- Понятен график платежей и сроки
- Рассчитана реалистичная сдача в аренду
- Учтены текущие расходы (управление, коммунальные платежи)
- Заранее продуман сценарий выхода
Как работает Livo
- Подбор объекта по локации, застройщику и статусу в реестре
- Проверка договора, графика платежей и цены за квадратный метр
- Оценка перспектив сдачи в аренду и текущих расходов
- Сопровождение вплоть до регистрации и далее