Yabancılar Gürcistan'da gayrimenkul satın alabilir mi?
Evet. Yabancı alıcılar, herhangi bir izin, kota veya yerel ortak gerekmeksizin, konut ve ticari gayrimenkulleri kendi adlarına Gürcistan'da satın alabilirler.
Tarım arazileri için ayrı bir düzenleme geçerlidir: Bu araziler Gürcistan Tarım Arazisi Mülkiyeti Kanunu'na (https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/32998) tabidir ve sınırsız şekilde serbestçe satın alınamaz. Her alımdan önce tapu kaydından arsanın tarımsal mı yoksa tarım dışı mı sınıflandırıldığını kontrol edin.
Fiyatlar ve getiriler: Tiflis ile Batum karşılaştırması
Aşağıdaki aralıklar yalnızca merkezi piyasa veri setimizden (tapu sicili, istatistik ve banka araştırma kaynakları) alınmıştır. Uydurma veya yuvarlanmış toplu rakamlardan kasıtlı olarak kaçınıyoruz.
| Konum | Fiyat USD/m² | Yıllık brüt getiri | Veri tarihi |
|---|---|---|---|
| Tiflis (Vake–Saburtalo) | 1,100–2,600 | 5–9% | |
| Batum (Bulvar) | 1,200–2,000 | 8–12% |
Yeni ve yeni sayılan, eşyasız dairelere ait aralıklardır. Getiriler vergi, yönetim ve boş kalma süresi öncesi brüt değerlerdir. Yatırım tavsiyesi değildir.
Kaynaklar ve yöntemin tamamı sitenin piyasa raporunda açıklanmıştır.
İkinci el daire mi, incelenmiş yeni proje mi?
Her iki yol da anlamlı olabilir; belirleyici olan ödemeden önce yapılan inceleme, yapım yılı değil.
Mevcut gayrimenkul (özel alım)
- Avantaj: hemen kullanılabilir/kiralanabilir, fiyat genellikle pazarlığa açık, yerleşik bir mahalle.
- Kontrol edilmesi gerekenler: tesisat, çatı ve cephenin durumu, ortak alanların durumu, izinsiz tadilatlar, tapu kaydındaki mevcut takyidatlar.
- Eski binaların kesinlikle daha kötü olduğunu iddia etmiyoruz; kalite gayrimenkule göre değişir ve yerinde kontrol edilmelidir.
İncelenmiş yeni proje
- Avantaj: güncel yapım durumu, çoğunlukla geliştiriciden taksitli ödeme planı.
- Kontrol edilmesi gerekenler: geliştirici geçmişi, inşaat ilerlemesi ve ruhsat durumu, sözleşme ve ödeme planı, teslim tarihi.
- Batı standartlarında enerji verimliliği, garanti edilmiş tamamlanma veya mevcut gayrimenkule göre otomatik olarak daha yüksek getiri vaat etmiyoruz; bunlar projeye bağlıdır ve garanti koşulları sözleşmede belirlenir.
Her ödemeden önce yapılması gereken durum tespiti (due diligence) kontrolleri
- Tapu kaydı (NAPR): sahiplik, arsa kategorisi, tescilli takyidatlar.
- Fiziksel durum: tesisat, ısıtma/soğutma, çatı, cephe, ortak alanlar.
- Tadilat ve eklerin yasallığı.
- Yeni projelerde: geliştirici geçmişi, yapı ruhsatı, yerinde inşaat ilerlemesi.
- Sözleşme: ödeme planı, süreler, cayma hakları.
- Alımdan önce gerçekçi kiralanabilirlik ve cari giderlerin hesaplanması.
Tiflis mi, Batum mu — stratejinize bağlı
Tiflis büyük ölçüde yerel uzun vadeli talebe (iç göç, öğrenciler, nitelikli çalışanlar) dayanır ve yıl boyunca daha istikrarlı kiralama eğilimindedir.
Batum turizm ve sezona dayalıdır; kısa süreli kiralama yüksek sezonda yüksek doluluğa ulaşabilir, ancak yıl içinde dalgalanma daha fazladır.
Her iki şehirde de doluluk, kira seviyesi veya değer artışı için garanti yoktur.
Satın alma süreci
1. Seçim ve inceleme
Bütçe ve amaca göre gayrimenkul seçimi, ardından tapu kaydı, geliştirici veya mevcut durumun incelenmesi.
2. Belgeler ve kişiye özel hukuki inceleme
İki dilli belgeler ve somut durum için bağımsız hukuki inceleme — imzadan önce, sonra değil.
3. Satış sözleşmesi
Ödeme, tamamlanma ve cayma koşullarını içeren sözleşme; yerinde veya noter vekaletnamesiyle.
4. NAPR'de tescil
Mülkiyetin tescili; seçilen hizmet türü işlem süresini belirler.
5. Ödeme
Sözleşmeye veya taksit planına göre ödeme; genellikle fon kaynağının ispatı istenir.
NAPR tescil ücretleri
Devlet tapu sicili NAPR, farklı ücretlere sahip üç işlem seçeneği sunar.
| Hizmet | Ücret | İşlem süresi |
|---|---|---|
| Standart | 150 GEL | 4 iş günü |
| Hızlandırılmış | 270 GEL | 1 iş günü |
| Ekspres | 350 GEL | başvuru günü içinde |
Buna ek olarak gayrimenkule bağlı, burada rakamsal olarak belirtilmeyen maliyetler oluşabilir: banka ücretleri, tercümeler, noter vekaletnamesi ile duruma özel hukuki ve mali danışmanlık.
Kaynak: NAPR, ücretler ve süreler · Güncelleme tarihi
Kira gelirleri üzerindeki vergi
Kira gelirlerine %5 oranı yalnızca belirli koşullarda uygulanır: gerçek bir kişinin konutu konut amaçlı kiraya vermesi ve gider indirimi yapmaması (Gürcistan Vergi Kanunu, Madde 81(2)).
Bu vergilendirme için kira geliri mükellefi olarak kayıt gerekebilir.
Bu, kişisel vergi danışmanlığı değildir. Alımdan önce durumunuzu güncel olarak bir uzmana danışarak kontrol ettirin.
Revenue Service · Vergi Kanunu, Madde 81(2) · Güncelleme tarihi
Gayrimenkul yatırımı yoluyla oturum izni
1 Mart 2026 tarihinden itibaren, tarım dışı gayrimenkuller için kısa süreli oturum izni (short-term residence permit) başvurusunda, akredite bir değerleme uzmanı tarafından tespit edilen piyasa değerinin 150.000 ABD dolarının üzerinde olması gerekir.
Eş ve reşit olmayan çocuklar, yasal koşullar çerçevesinde başvuruya dahil edilebilir.
Bundan ayrı olarak, en az 300.000 ABD doları gerektiren bağımsız bir Yatırım Oturum İzni (Investment Residence Permit) bulunmaktadır. Her iki durumda da karar ilgili makam tarafından her duruma özel olarak verilir; sonuç garantisi yoktur.
Matsne · İkamet Kanunu, Madde 15 · Güncelleme tarihi
Finansman
Geliştirici taksit planları projeye özeldir: peşinat, vade ve faiz uygulanıp uygulanmayacağı her proje tarafından ayrı ayrı belirlenir; otomatik olarak faizsiz değildir.
Banka finansmanı, satış sözleşmesinden bağımsız olarak bankanın kendi değerlendirmesine tabi ayrı bir yoldur.
Risk kontrol listesi
- Konum ve yerel talep kontrol edildi
- Geliştirici veya satıcı incelendi
- Tapu kaydı ve takyidatlar gözden geçirildi
- Satış sözleşmesi hukuki olarak incelendi
- Metrekare fiyatı piyasa verileriyle karşılaştırıldı
- Ödeme planı ve süreler anlaşıldı
- Gerçekçi kiralanabilirlik hesaplandı
- Cari giderler (yönetim, aidat) hesaba katıldı
- Çıkış senaryosu önceden düşünüldü
Livo nasıl çalışır
- Konum, geliştirici ve tapu durumuna göre gayrimenkul seçimi
- Sözleşme, ödeme planı ve metrekare fiyatının incelenmesi
- Kiralanabilirlik ve cari giderler hakkında değerlendirme
- Tescile kadar ve sonrasında eşlik