Livo Property — International Real Estate
Investiamo il vostro capitale in immobili verificati a Tbilisi e Batumi — con un rendimento lordo del 5–12% annuo, assistenza personale sul posto e un team che conosce la Georgia e il Caucaso dall'interno.
Gratis. Senza impegno. Nella vostra lingua.
5–12%
rendimento lordo annuo più crescita di valore
1–4 giorni lavorativi
dal contratto di acquisto alla registrazione nel registro, a seconda del servizio scelto
Sul posto
selezione, acquisto e locazione da un unico team
01 — Posizionamento
Molti investitori stranieri comprano d'istinto — e poi si stupiscono di costi nascosti, scarsa domanda di affitto o un prezzo di rivendita inferiore a quello d'acquisto. La Georgia offre opportunità reali, ma il rendimento non nasce automaticamente da un paese.
Partiamo dal vostro obiettivo: reddito da locazione, crescita di valore, seconda casa o protezione del patrimonio. Poi verifichiamo posizione, sviluppatore, piano di pagamento e strategia di uscita — e vi diciamo apertamente quando un progetto non è adatto.
Ricevete una valutazione chiara, numeri reali invece di rendimenti da brochure — e, se lo desiderate, un supporto completo fino alla locazione. Indipendenti, sul posto e responsabili.
Georgia — tra Europa, Caucaso e Mar Nero
Il rendimento non nasce da un paese da solo, ma dall'immobile giusto nella posizione giusta.
02 — Strategia e mercato
Investimento5–12% di rendimento lordo annuo — ricalcolato realisticamente con gestione, arredamento e riserva per sfitto. Ottenete un immobile chiaramente calcolato, non cifre da brochure.
Vedi gli immobili d'investimento
RivalutazioneIngresso in fase di costruzione, pagamento a rate — dove posizione e sviluppatore sostengono davvero il prezzo. Verifichiamo sul posto ciò che viene promesso sulla carta.
Vedi i progetti in costruzione
Uso personaleUna seconda casa in città, al mare o in montagna — affittabile quando non siete presenti. Con assistenza locale, anche a distanza.
Immobili per uso personale
Casa vacanzeMare o montagna, affittati stagionalmente — verificati per l'occupazione fuori dall'alta stagione. Così la vostra casa vacanze guadagna anche d'inverno.
Vedi le case vacanzeDall'appartamento in città affittato all'aparthotel sul mare: verifichiamo ogni immobile prima di proporlo.
Indichi budget, obiettivo e tempi: prepariamo una selezione su misura con piano di pagamento e calcolo del rendimento.
03 — Mercati e regioni
Tbilisi offre stabilità, Batumi offre rendimento — a cui si aggiungono Gonio, Kvariati, Gudauri e Bakuriani come località complementari. Tutto ben al di sotto dei livelli di prezzo occidentali, con punti d'ingresso ancora possibili oggi.
5–12 %
rendimento lordo annuo più rivalutazione del capitale
+9,4 %
aumento dei prezzi delle nuove costruzioni a Batumi nel 2025
78.500
appartamenti venduti a livello nazionale nel 2025
52 %
acquirenti stranieri a Batumi
Fonti: Geostat, NAPR, Galt & Taggart, TBC Capital — dati 2025/2026
Capitale
Il nucleo stabile
1,2 milioni di abitanti, ceto medio in crescita, il 77 % degli acquirenti di nuove costruzioni è georgiano. Il mercato si sostiene da solo — indipendente dal turismo, ideale per l'affitto a lungo termine.
Adatto per
Mar Nero
La Las Vegas del Mar Nero
Casinò, lungomare, marchi alberghieri internazionali. Il turismo spinge gli affitti brevi — nel 2025 le vendite sono cresciute del 15 %, oltre la metà a stranieri.
Adatto per
La costa tranquilla
Le spiagge più pulite della regione, a pochi minuti da Batumi. Nuovi progetti di marina e resort stanno visibilmente valorizzando la zona — più tranquilla della città, stessa stagione.
La seconda stagione
Regioni montane con stagione invernale e turismo estivo in crescita. Completano un immobile costiero e distribuiscono l'occupazione lungo tutto l'anno.
Ingresso
Prezzo totale d'acquisto a partire da 50.000 USD. Acconto dal 15 %, il resto senza interessi a rate fino al completamento.
Prezzo totale per un appartamento arredato di nuova costruzione vicino alla costa.
Prezzo totale per una nuova costruzione in ottima posizione, sostenuta dalla domanda locale.
Il resto senza interessi a rate fino al completamento.
Disponibile per gli stranieri dopo la registrazione.
Verifichiamo le condizioni sul posto e le calcoliamo in base al singolo immobile.
Vantaggi
Diritti di proprietà chiari, procedure rapide, tasse basse.
Acquisto a proprio nome, senza partner locale.
Vale per le persone fisiche che affittano un immobile residenziale a uso abitativo senza deduzione dei costi; da verificare caso per caso. Nessuna imposta di trasferimento, imposta patrimoniale minima.
Registro fondiario digitale invece di mesi di attesa; in genere 1–4 giorni lavorativi a seconda del servizio.
Vivere in Georgia un anno intero da turista senza visto.
Conto multivaluta in USD, EUR e GEL.
Le banche georgiane finanziano — con perizia indipendente.
Collaboriamo con notai, avvocati e commercialisti georgiani.
04 — Tbilisi
Tbilisi unisce l'antica cultura caucasica a un centro economico in rapida crescita. Il video mostra come appare la città nella vita quotidiana — non un render, ma un'esperienza reale.
Capitale con sostanza.
1,2 milioni di abitanti, una classe media in crescita, domanda di abitazioni tutto l'anno. Il mercato si sostiene da sé — indipendentemente dal turismo.
05 — Batumi
Batumi cresce più velocemente di qualsiasi altra città sulla costa georgiana. Architettura moderna, lungomare, hotel internazionali — e un mercato degli affitti brevi attivo tutto l'anno.
Rendimento sulla costa.
Turismo, casinò, conferenze e un clima mite garantiscono un'alta occupazione. La regione georgiana con la crescita di valore più forte degli ultimi anni.
06 — Progetti simbolo
Progetti che definiscono lo skyline, la domanda e i livelli di prezzo — e che aumentano il valore di ogni indirizzo circostante.
Tbilisi — Vake
Il nostro partner sta costruendo l'edificio più alto della Georgia e dell'intero Caucaso: 260 metri nel quartiere più ambito della capitale. Un landmark che ridefinisce uno skyline intero.
Tbilisi — Centro città
Un marchio noto in tutto il mondo arriva a Tbilisi. Marchi internazionali di residenze e hotel attirano turisti, viaggiatori d'affari e capitali — rafforzando la locazione e la rivendita in tutto il quartiere.
TBILISI — MTKVARI
Eagle Hills sviluppa sull'acqua una città nella città: residenze, hotel, negozi e lungofiume in un unico masterplan. Le fasi iniziali significano i migliori prezzi d'ingresso.
Batumi — Gonio
Emaar sta creando una destinazione marina sul tratto di costa più incontaminato della regione: residenze, ospitalità e lungomare — qualità da sviluppatore internazionale direttamente sul mare.
Batumi — Costa
Un'isola artificiale con marina per yacht, residenze, hotel e lungomare. Trasforma Batumi da meta turistica in un indirizzo di lifestyle premium e nautica sul Mar Nero.
07 — Garanzia
Ogni immobile passa attraverso lo stesso controllo. Ciò che non lo supera non vi viene nemmeno mostrato.
Progetti completati, tempi di costruzione, ritardi e solidità finanziaria — documentati, non dichiarati.
Registrazione al NAPR, oneri, diritti di terzi e permesso di costruire per questo esatto lotto.
Piano di pagamento, data di completamento, penali e diritti di recesso — spiegati nella vostra lingua.
Confrontato con vendite comparabili reali nelle vicinanze, non con i prezzi di listino del venditore.
Occupazione fuori stagione, costi di gestore e amministrazione, rendimento netto realistico.
Collaudo in loco, arredamento, gestione, registrazione fiscale e pagamenti all'estero.
Il controllo viene svolto insieme a notai, avvocati e consulenti fiscali georgiani e non sostituisce una consulenza legale o fiscale individuale.
08 — Processo di acquisto
Dalla prima conversazione alla consegna: un percorso strutturato, verificato e accompagnato personalmente.
Parliamo del processo di acquistoPer prima cosa chiariamo il vostro obiettivo, il budget, l'orizzonte temporale desiderato e la propensione al rischio. Da qui derivano regione, posizione, tipo di immobile, fase del progetto e modello di locazione.
Mettiamo insieme progetti adatti e confrontiamo posizione, sviluppatore, prezzo d'acquisto, piano di pagamento, costi e possibile utilizzo. Non ricevete semplicemente un lungo elenco, ma una selezione motivata.
Prima della decisione finale vengono controllati l'estratto del registro, i documenti contrattuali, gli oneri e altri documenti rilevanti. Per le nuove costruzioni prestiamo particolare attenzione a quali diritti possono già essere registrati prima del completamento.
Dopo l'approvazione vengono preparati il contratto e la modalità di pagamento. Successivamente avviene la registrazione dei diritti di proprietà o di acquisizione presso il Public Registry georgiano. A seconda della procedura sono disponibili opzioni di elaborazione standard e accelerate.
Su richiesta vi accompagniamo nel collaudo di consegna, nella documentazione di eventuali difetti, nell'arredamento e allestimento, nei fornitori di utenze, nella registrazione fiscale tramite partner specializzati, nella locazione, nella gestione e nella contabilità corrente.
09 — Mappa progetti
Nuovi progetti attuali a Tbilisi e Batumi, con prezzo al metro quadrato subito visibile. Dettagli completi, exposé e piano di pagamento sono disponibili su richiesta.
0 / 0 progetti visibili
TbilisiBatumi
Caricamento del feed progetti
Appena il feed CRM risponde, qui compaiono veri punti progetto anonimizzati.
Verifichiamo posizione, sviluppatore, piano di pagamento e potenziale di uscita e inviamo solo i dettagli adatti al vostro profilo.
Abbinamento su misura
Budget, città, tempi, destinazione d'uso: scriva liberamente ciò che conta per lei. L'abbinamento avviene sul nostro portafoglio progetti anonimizzato.
Il suo testo viene elaborato solo per questo abbinamento e non viene pubblicato.
La mappa mostra la panoramica attuale dei progetti nuovi attivi a Tbilisi e Batumi — anonima e aggregata per città e fascia di prezzo. Prima vedi l'ampiezza del mercato, poi le singole unità.
Molti costruttori lavorano con acconto e rate senza interessi fino alla consegna. La domanda sul finanziamento si sposta dal momento dell'acquisto al cantiere: confrontare i piani vale quanto confrontare i prezzi.
Il prezzo al metro quadro è il metro più onesto, se letto insieme a posizione, finitura e data di consegna. Micro-posizione e storico del costruttore decidono poi affitto e rivendita.
Progetti concreti, listini e piani di pagamento li discutiamo di persona — su budget, città e orizzonte.
Verifica il rendimento
Il calcolatore di rendimento esistente resta subito sotto la mappa e aiuta a confrontare prezzo di acquisto, affitto, costi correnti, vacancy e ipotesi fiscali.
10 — Rendimento
Un rendimento lordo pubblicizzato elevato dice poco su ciò che effettivamente rimane alla fine. Per questo, per ogni immobile consideriamo l'intero investimento e non solo il prezzo d'acquisto.
Consideriamo:
Calcolatore di rendimento interattivo
Sposta i cursori per creare il tuo calcolo personalizzato.
Questi dati si basano sulla nostra ricerca su affitti, spese correnti e dati di mercato a Tbilisi e Batumi — aggiornati semestralmente.
Inizia con uno scenario
30.000 – 500.000 USD
0 – 30.000 USD
200 – 4.000 USD
0 – 10.000 USD
0 – 40 %
Rendimento netto sull'investimento totale
8,3 %
Rendimento lordo sul prezzo d'acquisto
12 %
Periodo di recupero
12 anni
Investimento totale
88.000 USD
Affitto annuo (al netto dello sfitto)
9.600 USD
Risultato ante imposte
7.800 USD
Risultato dopo imposta sull'affitto del 5%
7.320 USD
Questo calcolo è un esempio semplificato. Per ogni immobile offerto prepariamo un calcolo individuale basato sulle informazioni disponibili e su valori comparabili.
10 — Viaggi d'investimento
Più volte all'anno organizziamo viaggi d'investimento in Georgia. Confrontate città, quartieri, micro-posizioni, sviluppatori e progetti direttamente sul posto. Non mostriamo solo appartamenti campione, ma dove possibile anche cantieri, immobili di riferimento completati e l'ambiente reale.
Da 4 a 5 giorni — Tbilisi, Batumi e su richiesta altre regioni
Arrivo e conoscenza personale; panoramica del mercato; discussione della vostra strategia; confronto tra quartieri; prime visite agli immobili.
Progetti di nuova costruzione; immobili di riferimento completati; immobili esistenti; modelli di pagamento; confronto tra diverse posizioni.
Incontro con un avvocato georgiano; nozioni fiscali di base; conto bancario; opzioni di finanziamento; processo di acquisto e registrazione.
Centro di Batumi; New Boulevard; progetti completati e pianificati; concetti di gestione; confronto tra le zone turistiche.
Progetti costieri; immobili per vacanze; ulteriori visite; colloquio conclusivo; raccomandazione personale e prossimi passi.
L'apertura del vostro conto bancario georgiano fa parte del viaggio. Vi accompagniamo personalmente all'appuntamento in banca, prepariamo i documenti e traduciamo — così il vostro conto multivaluta fuori dall'area euro è pronto già prima dell'acquisto.
Dopo il viaggio riceverete una panoramica dei progetti visitati e dei prossimi passi discussi insieme. Il numero dei partecipanti è deliberatamente ridotto.
11 — Chi siamo
Vladi Morai
Fondatore e amministratore delegato
Vengo dalla Georgia e mi sono trasferito in Germania all'età di nove anni. Per questo conosco entrambi i paesi non solo dall'esterno, ma ho vissuto personalmente le loro culture, le loro mentalità e le differenze economiche.
La base strategica del mio lavoro è Tax Corporate Solutions, il mio studio per strutture internazionali, protezione patrimoniale, costituzione di società e questioni fiscali transfrontaliere.
Da questo lavoro è nato uno sviluppo naturale. Imprenditori e famiglie mi chiedevano inizialmente informazioni su tasse, protezione patrimoniale e strutture societarie. Poi, sempre più spesso, emergeva un'altra domanda: dove posso stabilirmi a lungo termine e investire il mio capitale in modo sensato e sicuro?
Livo Property è la mia risposta a questa domanda. Non come una classica agenzia immobiliare, ma come uno studio di consulenza per investitori che prendono sul serio il mercato immobiliare georgiano. Perché tra un rendering convincente e un immobile davvero duraturo nel valore spesso ci sono grandi differenze. Il costruttore, le condizioni contrattuali, la qualità costruttiva, il piano di pagamento, la locabilità e una chiara strategia di uscita determinano il successo di un investimento, non l'opuscolo di vendita.
Oggi accompagniamo acquirenti internazionali dalla prima strategia fino alla locazione di successo. Ciò include la selezione di regioni e progetti adatti, sopralluoghi personali, la verifica della documentazione, il processo d'acquisto, la registrazione della proprietà, le opzioni di finanziamento e la successiva gestione.
Con sedi in Georgia e Spagna colleghiamo l'Europa al Caucaso e offriamo ai nostri clienti un accesso diretto a immobili selezionati e a partner affidabili sul posto.
Il nostro metro di giudizio non è l'immagine più bella o la promessa di vendita più convincente. Per noi conta una sola domanda: compreremmo noi stessi questo immobile?
Società sorella
Tax Corporate Solutions
Strutture internazionali, protezione patrimoniale, conti bancari e pianificazione fiscale — la base da cui è cresciuta Livo Property. Chi vuole pensare insieme a immobile e struttura ottiene entrambi da un unico interlocutore.
tax-corporate.solutions15 — Impressioni
Impressioni da Tbilisi, Batumi e altre regioni: sopralluoghi di immobili, colloqui con costruttori, incontri con partner specializzati locali e confronti personali direttamente sul posto.
12 — Partnership esclusiva
Standard tedeschi sul mercato georgiano: Livo Property è il partner premium esclusivo di HausHirsch per gli immobili in Georgia.
HausHirsch Immobilien
Immobili che muovono. Soluzioni che entusiasmano.
HausHirsch è tra le principali società di intermediazione immobiliare in Germania: oltre 140 collaboratori in circa 50 sedi, un portafoglio nell'ordine di 890 milioni di euro e divisioni dedicate a finanziamento, consulenza e immobili off-market. Oltre alla Germania segue mercati come Maiorca, Dubai e Cipro.
Per la Georgia HausHirsch collabora in esclusiva con noi. Immobili, costruttori e numeri vengono verificati secondo gli standard tedeschi, mentre l'assistenza sul posto passa dal nostro team a Tbilisi e Batumi — un solo referente dalla selezione alla registrazione.
Il sito del partner si apre in una nuova scheda.
Video intervista
In dialogo con HausHirsch: perché la Georgia, quali zone rendono davvero e come funziona l'acquisto.
Attiva l'audio — durata circa 30 minuti.
HausHirsch Immobilien è un'azienda tedesca indipendente. Marchi e contenuti appartengono ai rispettivi titolari.
Calcoliamo il tuo scenario su immobili reali — prezzo, costi, occupazione, rendimento netto.
Gratuito. Senza impegno. Nella tua lingua. Risposta in poche ore.
dall'8 al 12 %
Possibile rendimento lordo su immobili selezionati
In base a posizione, occupazione, costi e modello di locazione.
5 %
Tassazione dei redditi da locazione residenziale a determinate condizioni
Per persone fisiche con uso corrispondente.
Pochi giorni lavorativi
Registrazione tramite il Public Registry georgiano
La durata esatta dipende dalla procedura scelta e dalla completezza dei documenti.
Proprietà diretta
L'acquisto di immobili è generalmente possibile anche per acquirenti stranieri
Per alcuni tipi di terreni si applicano restrizioni di legge.
18 — Contatto
In un primo colloquio gratuito chiariamo il vostro budget, i vostri obiettivi e il vostro profilo di rischio. Insieme verifichiamo se Tbilisi, Batumi, la costa del Mar Nero o una regione turistica si adattano alla vostra strategia. Riceverete una prima valutazione onesta e scoprirete quali sono i passi successivi più sensati — senza impegno, in tedesco o con un membro del nostro team multilingue.
WHATSAPPkontakt@livo-property.comAgenzia immobiliare tedesca
Telefono e WhatsApp: +995 571 08 41 17
Appuntamenti di persona
Tbilisi — Vake
Batumi — New Boulevard
Consulenze e visite ai progetti previo appuntamento.
Consulenze e visite ai progetti previo appuntamento.
Livo Property assiste clienti di lingua tedesca negli investimenti immobiliari in Georgia. Incontri di persona e visite agli immobili a Tbilisi e Batumi sono possibili su appuntamento.
Domande frequenti
Gli acquirenti stranieri possono generalmente acquisire appartamenti e altri immobili non agricoli a proprio nome. Per i terreni agricoli si applicano restrizioni.
Non necessariamente. Molti passaggi possono essere completati a distanza con la giusta preparazione e una procura. Tuttavia, per un investimento importante, una visita personale ha senso.
Dipende dalla transazione, dalla documentazione e dalla procedura scelta. Il Public Registry georgiano offre sia servizi standard sia accelerati.
Può essere possibile. Le banche valutano individualmente reddito, capitale proprio, affidabilità creditizia, status di residenza e l'immobile specifico.
A determinate condizioni, il reddito delle persone fisiche derivante dalla locazione di immobili residenziali per uso abitativo può essere tassato al 5 percento. La classificazione esatta va verificata caso per caso.