Gli stranieri possono acquistare immobili in Georgia?
Sì. Gli acquirenti stranieri possono in linea generale acquistare immobili residenziali e commerciali in Georgia a proprio nome, senza autorizzazione, quota o partner locale.
Una disciplina a parte riguarda i terreni agricoli: sono soggetti alla legge georgiana sulla proprietà fondiaria agricola (https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/32998) e non sono liberamente acquistabili. Prima di ogni acquisto verificare nell'estratto del registro se il terreno è classificato come agricolo o non agricolo.
Prezzi e rendimenti: Tbilisi contro Batumi
I seguenti intervalli provengono esclusivamente dal nostro set di dati di mercato centrale (fonti del registro, statistiche pubbliche e ricerche bancarie). Non indichiamo deliberatamente valori inventati o arrotondati in modo generico.
| Zona | Prezzo USD/m² | Rendimento lordo annuo | Aggiornato al |
|---|---|---|---|
| Tbilisi (Vake–Saburtalo) | 1,100–2,600 | 5–9% | |
| Batumi (lungomare) | 1,200–2,000 | 8–12% |
Intervalli per appartamenti nuovi o in ottime condizioni, non arredati. I rendimenti sono valori lordi prima di tasse, gestione e sfitto. Non è consulenza di investimento.
Le fonti e la metodologia completa sono riportate nel rapporto di mercato del sito.
Appartamento usato o nuova costruzione verificata?
Entrambe le strade possono avere senso: ciò che conta è la verifica prima del pagamento, non l'anno di costruzione.
Immobile usato (acquisto da privato)
- Vantaggio: utilizzabile o affittabile subito, prezzo spesso negoziabile, quartiere consolidato.
- Da verificare: stato di impianti, tetto e facciata, condizioni delle parti comuni, ristrutturazioni non autorizzate, gravami esistenti nell'estratto del registro.
- Non sosteniamo che gli edifici più vecchi siano per principio peggiori: la qualità dipende dal singolo immobile e va verificata sul posto.
Nuova costruzione verificata
- Vantaggio: condizioni costruttive aggiornate, spesso piano rateale offerto dallo sviluppatore.
- Da verificare: storico dello sviluppatore, avanzamento lavori e situazione autorizzativa, piano contrattuale e di pagamento, data di consegna; i termini di garanzia dipendono dal contratto.
- Non promettiamo uno standard energetico occidentale, un completamento garantito né un rendimento automaticamente superiore rispetto all'usato: dipende dal progetto.
Verifiche da fare prima di ogni pagamento
- Estratto del registro (NAPR): proprietario, categoria del terreno, gravami registrati.
- Condizioni: impianti, riscaldamento/raffrescamento, tetto, facciata, parti comuni.
- Legittimità di ristrutturazioni e ampliamenti.
- Per le nuove costruzioni: storico dello sviluppatore, permesso di costruire, avanzamento lavori sul posto.
- Contratto: piano di pagamento, scadenze, diritti di recesso.
- Calcolare prima dell'acquisto l'affittabilità realistica e i costi correnti.
Tbilisi o Batumi, a seconda della strategia
Tbilisi si regge principalmente sulla domanda locale a lungo termine (trasferimenti, studenti, professionisti) e tende a offrire un affitto più stabile tutto l'anno.
Batumi vive di turismo e stagionalità; l'affitto a breve termine può raggiungere un'alta occupazione in alta stagione, con una variabilità maggiore nel corso dell'anno.
Nessuna garanzia di occupazione, livello di affitto o rivalutazione in entrambe le città.
Fasi di un acquisto
1. Selezione e verifica
Scelta dell'immobile in base a budget e obiettivo, seguita dalla verifica dell'estratto del registro, dello sviluppatore o delle condizioni dell'immobile.
2. Documenti e analisi legale del caso
Documentazione bilingue e un'analisi legale indipendente del caso specifico, prima della firma, non dopo.
3. Contratto di compravendita
Contratto con regole su pagamento, completamento e recesso, firmato in loco o tramite procura notarile.
4. Registrazione presso il NAPR
Iscrizione della proprietà; il servizio scelto determina i tempi di lavorazione.
5. Pagamento
Pagamento secondo il contratto o il piano rateale; spesso viene richiesta la prova della provenienza dei fondi.
Costi di registrazione presso il NAPR
Il registro statale NAPR offre tre opzioni di lavorazione con tariffe diverse.
| Servizio | Tariffa | Tempi di lavorazione |
|---|---|---|
| Standard | 150 GEL | 4 giorni lavorativi |
| Accelerato | 270 GEL | 1 giorno lavorativo |
| Espresso | 350 GEL | il giorno stesso della richiesta |
Si aggiungono costi legati al singolo immobile qui non quantificati: commissioni bancarie, traduzioni, procura notarile e consulenza legale e fiscale per il caso specifico.
Fonte: NAPR, tariffe e tempi · Aggiornato al
Imposta sui redditi da locazione
L'aliquota del 5% sui redditi da locazione si applica solo in determinate condizioni: una persona fisica affitta un immobile residenziale a uso abitativo, senza deduzione di costi (Codice fiscale della Georgia, art. 81(2)).
Per questo regime fiscale può essere necessaria la registrazione come contribuente per i redditi da locazione.
Questa non è una consulenza fiscale individuale. Fate verificare il vostro caso da un consulente fiscale aggiornato prima dell'acquisto.
Revenue Service · Codice tributario, art. 81(2) · Aggiornato al
Permesso di soggiorno tramite investimento immobiliare
Dal 1° marzo 2026 per il permesso di soggiorno temporaneo (short-term residence permit) relativo a immobili non agricoli si applica una soglia: il valore di mercato deve superare 150.000 dollari USA, accertato da un perito accreditato.
Coniuge e figli minorenni possono essere inclusi se sussistono i requisiti di legge.
Va distinto da questo il permesso di soggiorno per investimento (Investment Residence Permit), separato, a partire da 300.000 dollari USA. In entrambi i casi la decisione spetta all'autorità competente caso per caso; non esiste alcuna garanzia di esito.
Matsne · Legge sul soggiorno, art. 15 · Aggiornato al
Finanziamento
I piani rateali offerti dallo sviluppatore sono legati al progetto: acconto, durata ed eventuali interessi sono stabiliti individualmente da ciascun progetto, non sono automaticamente senza interessi.
Il finanziamento bancario è un percorso a sé stante, con una propria verifica da parte della banca, indipendente dal contratto di compravendita.
Checklist dei rischi
- Posizione e domanda locale verificate
- Sviluppatore o venditore verificato
- Estratto del registro e gravami consultati
- Contratto di compravendita verificato legalmente
- Prezzo al metro quadro confrontato con i dati di mercato
- Piano di pagamento e scadenze compresi
- Affittabilità realistica calcolata
- Costi correnti (gestione, spese condominiali) inclusi nel calcolo
- Scenario di uscita pensato in anticipo
Come lavora Livo
- Selezione dell'immobile in base a posizione, sviluppatore e stato del registro
- Verifica di contratto, piano di pagamento e prezzo al metro quadro
- Valutazione dell'affittabilità e dei costi correnti
- Accompagnamento fino alla registrazione e oltre