נוסחה וגדלים
יש לחשב במטבע אחד ובערכים שנתיים. בהשכרה קצרת טווח יש להציב תפוסה במקום שכר דירה חודשי.
- שכר דירה שנתי ארוך טווח: שכר דירה חודשי × 12.
- שכר דירה שנתי קצר טווח: מחיר לילה × לילות תפוסים.
- ניכויים: ניהול, תקופות ריקות, אחזקה, מס שכירות 5%.
חישוב תשואה
חישוב תשואה על נכס בגאורגיה
רוב נתוני התשואה בשוק הם ערכי ברוטו על מחיר הרכישה. לקבלת החלטה דרושה תשואת נטו על סך ההשקעה — כולל גימור, ריהוט והוצאות נלוות.
עמוד זה מציג את הנוסחאות, ניכויים ריאליים ושתי דוגמאות חישוב לטביליסי ולבאטומי.
בקצרה
- תשואה גולמית = שכר דירה שנתי ÷ סך ההשקעה × 100.
- תשואה נטו = (שכר דירה שנתי − ניהול − תקופות ריקות − אחזקה − מס) ÷ סך ההשקעה × 100.
- סך ההשקעה כולל: מחיר רכישה + גימור + ריהוט + הוצאות נלוות.
- ניכויים ריאליים עולים בדרך כלל 1.5–3 נקודות אחוז תשואה.
דוגמה טביליסי
מחיר רכישה 120,000 דולר, גימור וריהוט 12,000 דולר, סך השקעה 132,000 דולר. שכר דירה חודשי 950 דולר ⇒ 11,400 דולר בשנה ⇒ 8.6% ברוטו. לאחר 8% ניהול, 8% תקופות ריקות, 5% מס ו-1% אחזקה נותרים כ-6.7% נטו.
דוגמה באטומי
מחיר רכישה 68,000 דולר, ריהוט 9,000 דולר, סך השקעה 77,000 דולר. השכרה קצרת טווח ב-70 דולר ללילה עם 110 לילות תפוסים ⇒ 7,700 דולר ⇒ 10% ברוטו. לאחר 20% ניהול ופלטפורמה, 5% מס ואחזקה נותרים כ-7% נטו.
למה לשים לב?
יש להשוות הצעות רק כאשר בסיס החישוב והניכויים זהים. ויש להפריד בין תשואת שכירות לעליית ערך: זו האחרונה היא ציפייה, לא הכנסה שוטפת.
- אין להציב תקופות ריקות כאפס — חודש אחד שווה כ-8% משכר הדירה השנתי.
- לריהוט משך שימוש מוגבל; יש לתכנן החלפה.
- יש לבחון בביקורתיות הבטחות תשואה מעל 15%.
| פריט | שכירות ארוכת טווח | השכרה קצרת טווח |
|---|---|---|
| ניהול | 5–10% | 15–25% |
| תקופות ריקות | 5–10% | כלול בתפוסה |
| אחזקה | כ-1% | כ-2% |
| מס שכירות | 5% | 5% |
שאלות נפוצות
כיצד מחשבים תשואה נטו של דירה בגאורגיה?
יש לנכות משכר הדירה השנתי ניהול, תקופות ריקות, אחזקה ומס שכירות של 5%, ולחלק את התוצאה בסך ההשקעה כולל גימור וריהוט.
איזו תשואה ריאלית בגאורגיה?
ברוטו כ-5–9% בטביליסי בשכירות ארוכת טווח וכ-8–12% בבאטומי בהשכרה קצרת טווח פעילה; נטו שני הערכים נמוכים בדרך כלל ב-1.5–3 נקודות אחוז. נכון ל-21.09.2026.
האם עליית ערך נספרת בתשואה?
לא בתשואת השכירות. עליית ערך היא מרכיב הכנסה נוסף וצפוי, ויש להציגו בנפרד מכיוון שאינו מובטח.
דוגמאות החישוב מבוססות על הנחות מקובלות בשוק, נכון ל-21.09.2026 — אינו ייעוץ השקעות. · נכון לתאריך: 2026-09-21
חישוב התשואה שלכם
נחשב עבורכם את הנכס המבוקש עם ניכויים ריאליים ונציג ערך ברוטו ונטו.