חישוב תשואה
רוב נתוני התשואה בשוק הם ערכי ברוטו על מחיר הרכישה. לקבלת החלטה דרושה תשואת נטו על סך ההשקעה — כולל גימור, ריהוט והוצאות נלוות.
עמוד זה מציג את הנוסחאות, ניכויים ריאליים ושתי דוגמאות חישוב לטביליסי ולבאטומי.
יש לחשב במטבע אחד ובערכים שנתיים. בהשכרה קצרת טווח יש להציב תפוסה במקום שכר דירה חודשי.
מחיר רכישה 120,000 דולר, גימור וריהוט 12,000 דולר, סך השקעה 132,000 דולר. שכר דירה חודשי 950 דולר ⇒ 11,400 דולר בשנה ⇒ 8.6% ברוטו. לאחר 8% ניהול, 8% תקופות ריקות, 5% מס ליחידים המשכירים נכס מגורים למטרת מגורים ללא ניכוי הוצאות ו-1% אחזקה נותרים כ-6.7% נטו.
מחיר רכישה 68,000 דולר, ריהוט 9,000 דולר, סך השקעה 77,000 דולר. השכרה קצרת טווח ב-70 דולר ללילה עם 110 לילות תפוסים ⇒ 7,700 דולר ⇒ 10% ברוטו. לאחר 20% ניהול ופלטפורמה, 5% מס ליחידים המשכירים נכס מגורים למטרת מגורים ללא ניכוי הוצאות ואחזקה נותרים כ-7% נטו.
יש להשוות הצעות רק כאשר בסיס החישוב והניכויים זהים. ויש להפריד בין תשואת שכירות לעליית ערך: זו האחרונה היא ציפייה, לא הכנסה שוטפת.
| פריט | שכירות ארוכת טווח | השכרה קצרת טווח |
|---|---|---|
| ניהול | 5–10% | 15–25% |
| תקופות ריקות | 5–10% | כלול בתפוסה |
| אחזקה | כ-1% | כ-2% |
| מס שכירות ליחידים (למגורים, ללא ניכוי הוצאות) | 5% | 5% |
יש לנכות משכר הדירה השנתי ניהול, תקופות ריקות, אחזקה ומס שכירות בשיעור 5% החל על יחידים המשכירים נכס מגורים למטרת מגורים ללא ניכוי הוצאות, ולחלק את התוצאה בסך ההשקעה כולל גימור וריהוט.
ברוטו כ-5–9% בטביליסי בשכירות ארוכת טווח וכ-8–12% בבאטומי בהשכרה קצרת טווח פעילה; נטו שני הערכים נמוכים בדרך כלל ב-1.5–3 נקודות אחוז. נכון ל-21.09.2026.
לא בתשואת השכירות. עליית ערך היא מרכיב הכנסה נוסף וצפוי, ויש להציגו בנפרד מכיוון שאינו מובטח.
דוגמאות החישוב מבוססות על הנחות מקובלות בשוק, נכון ל-21.09.2026 — אינו ייעוץ השקעות. · נכון לתאריך: 2026-09-21
נחשב עבורכם את הנכס המבוקש עם ניכויים ריאליים ונציג ערך ברוטו ונטו.