Livo Property — International Real Estate
Colocamos su capital en inmuebles verificados en Tiflis y Batumi — con una rentabilidad bruta del 5–12% anual, acompañamiento personal in situ y un equipo que conoce Georgia y el Cáucaso desde dentro.
Gratis. Sin compromiso. En su idioma.
5–12%
rentabilidad bruta anual más revalorización
1–4 días hábiles
desde el contrato de compraventa hasta la inscripción registral, según el servicio elegido
In situ
selección, compra y alquiler con un solo equipo
01 — Posicionamiento
Muchos inversores extranjeros compran guiados por el instinto — y luego se sorprenden con costes ocultos, escasa demanda de alquiler o un precio de reventa inferior al de compra. Georgia ofrece oportunidades reales, pero la rentabilidad no surge automáticamente de un país.
Partimos de su objetivo: ingresos por alquiler, revalorización, segunda residencia o protección patrimonial. Después analizamos ubicación, promotor, plan de pagos y estrategia de salida — y le decimos abiertamente cuando un proyecto no encaja.
Reciben una evaluación clara, cifras reales en lugar de rentabilidades de folleto — y, si lo desean, acompañamiento completo hasta el alquiler. Independientes, sobre el terreno y responsables.
Georgia — entre Europa, el Cáucaso y el mar Negro
La rentabilidad no surge de un país por sí solo, sino del inmueble adecuado en la ubicación adecuada.
02 — Estrategia y mercado
Inversión5–12% de rentabilidad bruta anual — recalculada de forma realista con gestión, mobiliario y reserva por vacancia. Recibe un inmueble calculado con claridad, no cifras de folleto.
Ver inmuebles de inversión
RevalorizaciónEntrada en fase de construcción, pago a plazos — donde la ubicación y el promotor realmente sostienen el precio. Verificamos in situ lo que se promete sobre el papel.
Ver proyectos sobre plano
Uso propioUna segunda residencia en la ciudad, junto al mar o en las montañas — y alquilable cuando usted no está. Con gestión local, incluso a distancia.
Inmuebles para uso propio
Propiedad vacacionalMar o montaña, alquilados por temporada — comprobados en ocupación fuera de temporada alta. Para que su propiedad vacacional gane también en invierno.
Ver propiedades vacacionalesDesde un piso urbano alquilado hasta un aparthotel frente al mar: revisamos cada inmueble antes de recomendarlo.
Díganos presupuesto, objetivo y plazo: preparamos una selección individual con plan de pago y cálculo de rentabilidad.
03 — Mercados y regiones
Tiflis aporta estabilidad, Batumi aporta rentabilidad — junto con Gonio, Kvariati, Gudauri y Bakuriani como ubicaciones complementarias. Todo muy por debajo del nivel de precios occidental, con puntos de entrada aún posibles hoy.
5–12 %
rentabilidad bruta anual más revalorización del capital
+9,4 %
aumento de precios de obra nueva en Batumi en 2025
78.500
apartamentos vendidos en todo el país en 2025
52 %
compradores extranjeros en Batumi
Fuentes: Geostat, NAPR, Galt & Taggart, TBC Capital — datos de 2025/2026
Capital
El núcleo estable
1,2 millones de habitantes, clase media en crecimiento, el 77 % de los compradores de obra nueva son georgianos. El mercado se sostiene por sí solo — independiente del turismo, ideal para el alquiler a largo plazo.
Adecuado para
Mar Negro
El Las Vegas del Mar Negro
Casinos, paseo marítimo, marcas hoteleras internacionales. El turismo impulsa el alquiler de corta estancia — en 2025 las ventas crecieron un 15 %, más de la mitad a extranjeros.
Adecuado para
La costa tranquila
Las playas más limpias de la región, a minutos de Batumi. Nuevos proyectos de marina y resorts están revalorizando visiblemente la zona — más tranquila que la ciudad, la misma temporada.
La segunda temporada
Regiones de montaña con temporada de invierno y turismo de verano en crecimiento. Complementan un inmueble costero y reparten la ocupación a lo largo del año.
Entrada
Precio total de compra desde 50.000 USD. Entrada desde el 15 %, el resto sin intereses en cuotas hasta la finalización.
Precio total de compra de un apartamento amueblado de obra nueva junto a la costa.
Precio total de compra de una obra nueva en una buena ubicación, sostenida por la demanda local.
El resto sin intereses en cuotas hasta la finalización.
Disponible para extranjeros tras la inscripción.
Verificamos las condiciones sobre el terreno y las calculamos según el inmueble concreto.
Ventajas
Derechos de propiedad claros, trámites rápidos, impuestos bajos.
Compra a nombre propio, sin socio local.
Se aplica a personas físicas que alquilan vivienda con fines residenciales sin deducir gastos; conviene verificarlo caso por caso. Sin impuesto de transmisiones, impuesto sobre bienes mínimo.
Registro de la propiedad digital en lugar de meses de espera; normalmente 1–4 días hábiles según el servicio.
Vivir en Georgia un año entero como turista sin visado.
Cuenta multidivisa en USD, EUR y GEL.
Los bancos georgianos financian — con tasación independiente.
Trabajamos con notarios, abogados y asesores fiscales georgianos.
04 — Tiflis
Tiflis combina la antigua cultura caucásica con un centro económico en rápido crecimiento. El video muestra cómo es la ciudad en el día a día — no una renderización, sino una experiencia real.
Capital con sustancia.
1,2 millones de habitantes, una clase media en crecimiento, demanda de vivienda durante todo el año. El mercado se sostiene por sí mismo — independiente del turismo.
05 — Batumi
Batumi crece más rápido que cualquier otra ciudad de la costa georgiana. Arquitectura moderna, paseo marítimo, hoteles internacionales — y un mercado de alquiler a corto plazo activo todo el año.
Rentabilidad en la costa.
El turismo, los casinos, las conferencias y un clima suave garantizan una alta ocupación. La región de mayor crecimiento de valor en Georgia en los últimos años.
06 — Proyectos emblemáticos
Proyectos que definen el skyline, la demanda y los niveles de precios — y que elevan el valor de cada dirección a su alrededor.
Tiflis — Vake
Nuestro socio está construyendo el edificio más alto de Georgia y de todo el Cáucaso: 260 metros en el distrito más codiciado de la capital. Un hito que redefine todo un skyline.
Tiflis — Centro
Una marca reconocida mundialmente llega a Tiflis. Las marcas internacionales de residencias y hoteles atraen a turistas, viajeros de negocios y capital — reforzando el alquiler y la reventa en todo el entorno.
TIFLIS — MTKVARI
Eagle Hills desarrolla junto al agua una ciudad dentro de la ciudad: vivienda, hoteles, comercio y paseo marítimo en un único plan maestro. Las primeras fases significan los mejores precios de entrada.
Batumi — Gonio
Emaar está creando un destino de marina en el tramo de costa más limpio de la región: residencias, hostelería y paseo marítimo — calidad de promotor internacional justo frente al mar.
Batumi — Costa
Una isla artificial con marina para yates, residencias, hotel y paseo marítimo. Convierte a Batumi de destino turístico en una dirección de estilo de vida premium y náutica en el Mar Negro.
07 — Garantía
Cada propiedad pasa por la misma revisión. Lo que no la supera, ni siquiera se lo mostramos.
Proyectos terminados, plazos de construcción, retrasos y solidez financiera — documentados, no declarados.
Inscripción en el NAPR, cargas, derechos de terceros y el permiso de construcción para esa parcela exacta.
Plan de pagos, fecha de finalización, penalizaciones y derechos de desistimiento — explicados en su idioma.
Comparado con ventas reales similares en la zona, no con los precios de lista del vendedor.
Ocupación fuera de temporada, costes de operador y gestión, rentabilidad neta realista.
Recepción in situ, amueblamiento, gestión, registro fiscal y pagos al extranjero.
La revisión se realiza junto con notarios, abogados y asesores fiscales georgianos y no sustituye el asesoramiento legal o fiscal individual.
08 — Proceso de compra
Desde la primera conversación hasta la entrega: un proceso estructurado, verificado y acompañado personalmente.
Hablar sobre el proceso de compraPrimero aclaramos su objetivo, su presupuesto, el plazo deseado y su apetito por el riesgo. De ahí se derivan la región, la ubicación, el tipo de propiedad, la fase del proyecto y el modelo de alquiler.
Reunimos proyectos adecuados y comparamos ubicación, promotor, precio de compra, plan de pagos, costes y posible uso. No recibe simplemente una lista larga, sino una selección fundamentada.
Antes de la decisión final se revisan el extracto registral, los documentos contractuales, las cargas y otros documentos relevantes. En las obras nuevas prestamos especial atención a qué derechos ya pueden registrarse antes de la finalización.
Tras la aprobación se preparan el contrato y la forma de pago. A continuación se registran los derechos de propiedad o adquisición en el Registro Público de Georgia. Según el procedimiento, existen opciones de tramitación estándar y acelerada.
Si lo desea, le acompañamos en la inspección de entrega, la documentación de posibles defectos, el equipamiento y amueblado, los proveedores de suministros, el registro fiscal a través de socios especializados, el alquiler, la gestión y la contabilidad continua.
09 — Mapa de proyectos
Proyectos nuevos actuales en Tiflis y Batumi, con precio por metro cuadrado visible de inmediato. Detalles completos, dossier y plan de pago disponibles bajo solicitud.
0 / 0 proyectos visibles
TiflisBatumi
Cargando feed de proyectos
Cuando responda el feed CRM, aparecerán aquí puntos reales de proyecto anonimizados.
Revisamos ubicación, promotor, plan de pago y potencial de salida y enviamos solo los detalles que encajan con su perfil.
Búsqueda por deseos
Presupuesto, ciudad, plazos, uso previsto: escriba con libertad lo que le importa. La búsqueda trabaja sobre nuestro inventario de proyectos anonimizado.
Su texto se procesa solo para esta búsqueda y no se publica.
El mapa muestra el panorama actual de promociones activas en Tiflis y Batumi — anónimo y agregado por ciudad y nivel de precio. Primero ves la amplitud del mercado y después las viviendas concretas.
Muchos promotores trabajan con entrada y cuotas sin intereses hasta la entrega. La pregunta de financiación se desplaza del momento de compra al periodo de obra: comparar planes de pago vale tanto como comparar precios.
El precio por metro cuadrado es la referencia más honesta, siempre que se lea junto a ubicación, acabado y fecha de entrega. Microubicación e historial del promotor deciden después el alquiler y la reventa.
Los proyectos concretos, listas de precios y planes de pago los tratamos en persona — según presupuesto, ciudad y horizonte.
Comprobar rentabilidad
La calculadora de rentabilidad existente queda justo debajo del mapa y ayuda a comparar precio de compra, alquiler, gastos, vacancia e hipótesis fiscales.
10 — Rentabilidad
Una alta rentabilidad bruta anunciada dice poco sobre lo que realmente queda al final. Por eso, para cada propiedad analizamos toda la inversión y no solo el precio de compra.
Tenemos en cuenta:
Calculadora de rentabilidad interactiva
Mueva los deslizadores para crear su propio cálculo.
Estas cifras se basan en nuestra propia investigación de alquileres, gastos corrientes y datos de mercado en Tbilisi y Batumi — actualizados cada seis meses.
Empiece con un escenario
30.000 – 500.000 USD
0 – 30.000 USD
200 – 4.000 USD
0 – 10.000 USD
0 – 40 %
Rentabilidad neta sobre la inversión total
8,3 %
Rentabilidad bruta sobre el precio de compra
12 %
Periodo de amortización
12 años
Inversión total
88.000 USD
Alquiler anual (tras desocupación)
9.600 USD
Resultado antes de impuestos
7.800 USD
Resultado tras impuesto de alquiler del 5%
7.320 USD
Este cálculo es un ejemplo simplificado. Para cada propiedad que ofrecemos, preparamos un cálculo individual basado en la información disponible y valores comparables.
10 — Viajes de inversión
Varias veces al año organizamos viajes de inversión a Georgia. Comparará ciudades, distritos, microubicaciones, promotores y proyectos directamente in situ. No solo mostramos pisos piloto, sino también, siempre que sea posible, obras en construcción, propiedades de referencia terminadas y el entorno real.
De 4 a 5 días — Tiflis, Batumi y otras regiones a petición
Llegada y toma de contacto personal; panorama del mercado; conversación sobre su estrategia; comparación de distritos; primeras visitas a propiedades.
Proyectos de obra nueva; propiedades de referencia terminadas; inmuebles existentes; modelos de pago; comparación de diferentes ubicaciones.
Reunión con un abogado georgiano; nociones fiscales básicas; cuenta bancaria; opciones de financiación; proceso de compra y registro.
Centro de Batumi; New Boulevard; proyectos terminados y planificados; conceptos de gestión hotelera; comparación de ubicaciones turísticas.
Proyectos costeros; propiedades vacacionales; visitas adicionales; conversación de cierre; recomendación personal y próximos pasos.
La apertura de su cuenta bancaria georgiana forma parte del viaje. Le acompañamos personalmente a la cita en el banco, preparamos la documentación y traducimos — así su cuenta multidivisa fuera de la zona euro estará lista antes de la compra.
Después del viaje recibirá un resumen de las propiedades visitadas y de los próximos pasos acordados conjuntamente. El número de participantes se mantiene deliberadamente reducido.
11 — Sobre nosotros
Vladi Morai
Fundador y director general
Soy originario de Georgia y me mudé a Alemania a los nueve años. Gracias a ello conozco ambos países no solo desde fuera, sino que he vivido en primera persona sus culturas, formas de pensar y diferencias económicas.
La base estratégica de mi trabajo es Tax Corporate Solutions, mi despacho para estructuras internacionales, protección patrimonial, constitución de empresas y cuestiones fiscales transfronterizas.
De ese trabajo surgió una evolución natural. Empresarios y familias me preguntaban primero por impuestos, protección patrimonial y estructuras societarias. Después, otra pregunta ocupaba cada vez más el centro: ¿dónde puedo establecerme a largo plazo e invertir mi capital de forma sensata y segura?
Livo Property es mi respuesta a esa pregunta. No como una inmobiliaria clásica, sino como una oficina de asesoramiento para inversores que se toman en serio el mercado inmobiliario georgiano. Porque entre una imagen renderizada convincente y un inmueble realmente estable en valor a menudo hay grandes diferencias. El promotor, las condiciones contractuales, la calidad constructiva, el plan de pagos, el potencial de alquiler y una estrategia de salida clara determinan el éxito de una inversión, no el folleto de ventas.
Hoy acompañamos a compradores internacionales desde la primera estrategia hasta un alquiler exitoso. Esto incluye la selección de regiones y proyectos adecuados, visitas personales, la revisión de documentos, el proceso de compra, la inscripción de la propiedad, las opciones de financiación y la gestión posterior.
Con sedes en Georgia y España conectamos Europa con el Cáucaso y ofrecemos a nuestros clientes acceso directo a inmuebles seleccionados y a socios fiables sobre el terreno.
Nuestro criterio no es la imagen más bonita ni la promesa de venta más convincente. Para nosotros es decisiva una única pregunta: ¿compraríamos nosotros mismos este inmueble?
Empresa hermana
Tax Corporate Solutions
Estructuras internacionales, protección patrimonial, cuentas bancarias y planificación fiscal — la base de la que creció Livo Property. Quien quiera pensar juntos el inmueble y la estructura, obtiene ambos de un solo interlocutor.
tax-corporate.solutions15 — Impresiones
Impresiones de Tiflis, Batumi y otras regiones: visitas a inmuebles, conversaciones con promotores, reuniones con socios especializados locales y comparaciones personales directamente sobre el terreno.
12 — Alianza exclusiva
Estándares alemanes en el mercado georgiano: Livo Property es el socio premium exclusivo de HausHirsch para inmuebles en Georgia.
HausHirsch Immobilien
Inmuebles que mueven. Soluciones que entusiasman.
HausHirsch es una de las principales inmobiliarias de Alemania: más de 140 empleados en unas 50 sedes, una cartera del orden de 890 millones de euros y divisiones propias de financiación, consultoría e inmuebles off-market. Además de Alemania cubre mercados como Mallorca, Dubái y Chipre.
Para Georgia, HausHirsch trabaja en exclusiva con nosotros. Inmuebles, promotores y cifras se revisan según estándares alemanes, y la atención sobre el terreno la lleva nuestro equipo en Tiflis y Batumi — un único interlocutor desde la selección hasta el registro.
La web del socio se abre en una pestaña nueva.
Entrevista en vídeo
En conversación con HausHirsch: por qué Georgia, qué zonas rinden de verdad y cómo se desarrolla la compra.
Activa el sonido — duración aprox. 30 minutos.
HausHirsch Immobilien es una empresa alemana independiente. Marcas y contenidos pertenecen a sus titulares.
Calculamos tu escenario con inmuebles reales — precio, gastos, ocupación, rentabilidad neta.
Gratis. Sin compromiso. En tu idioma. Respuesta en pocas horas.
del 8 al 12 %
Rentabilidad bruta posible en propiedades seleccionadas
Según la ubicación, la ocupación, los costes y el modelo de alquiler.
5 %
Tributación de los ingresos por alquiler residencial bajo determinadas condiciones
Para personas físicas con el uso correspondiente.
Unos pocos días hábiles
Inscripción a través del Registro Público de Georgia
La duración exacta depende del procedimiento elegido y de la documentación completa.
Propiedad directa
La adquisición de inmuebles es, en principio, posible también para compradores extranjeros
Para determinados tipos de terrenos se aplican restricciones legales.
18 — Contacto
En una primera consulta gratuita, aclaramos su presupuesto, sus objetivos y su perfil de riesgo. Juntos comprobamos si Tiflis, Batumi, la costa del mar Negro o una región vacacional se ajustan a su estrategia. Recibirá una primera valoración honesta y sabrá qué próximos pasos tienen sentido, sin compromiso, en alemán o con un miembro de nuestro equipo multilingüe.
WHATSAPPkontakt@livo-property.comAgencia inmobiliaria alemana
Teléfono y WhatsApp: +995 571 08 41 17
Citas presenciales
Tiflis — Vake
Batumi — New Boulevard
Consultas y visitas a proyectos previa cita.
Consultas y visitas a proyectos previa cita.
Livo Property asesora a clientes de habla alemana en inversiones inmobiliarias en Georgia. Las reuniones presenciales y visitas a inmuebles en Tiflis y Batumi son posibles con cita previa.
Preguntas frecuentes
Los compradores extranjeros pueden, por lo general, adquirir apartamentos y otras propiedades no agrícolas a su propio nombre. Existen restricciones para los terrenos agrícolas.
No necesariamente. Muchos pasos pueden completarse a distancia con la preparación adecuada y un poder notarial. No obstante, para una inversión mayor, una visita personal tiene sentido.
Depende de la transacción, la documentación y el procedimiento elegido. El Registro Público de Georgia ofrece servicios tanto estándar como acelerados.
Puede ser posible. Los bancos evalúan individualmente los ingresos, el capital propio, la solvencia y la propiedad concreta.
Bajo determinadas condiciones, los ingresos de personas físicas por el alquiler de vivienda con fines residenciales pueden tributar al 5 por ciento. La clasificación exacta debe verificarse según el caso concreto.