¿Pueden los extranjeros comprar inmuebles en Georgia?
Sí. Los compradores extranjeros pueden, en general, adquirir inmuebles residenciales y comerciales en Georgia a su propio nombre, sin necesidad de autorización, cupo ni socio local.
Existe una normativa aparte para los terrenos agrícolas: están sujetos a la ley georgiana sobre propiedad de tierras agrícolas (https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/32998) y no se pueden adquirir libremente. Antes de cualquier compra, verifique en el extracto del registro si la parcela está clasificada como agrícola o no agrícola.
Precios y rentabilidad: Tiflis frente a Batumi
Los siguientes rangos proceden exclusivamente de nuestro conjunto de datos de mercado central (registro, estadísticas públicas e informes bancarios). Deliberadamente no indicamos cifras inventadas ni redondeadas de forma genérica.
| Zona | Precio USD/m² | Rentabilidad bruta anual | Fecha de referencia |
|---|---|---|---|
| Tiflis (Vake–Saburtalo) | 1,100–2,600 | 5–9% | |
| Batumi (paseo marítimo) | 1,200–2,000 | 8–12% |
Rangos para pisos nuevos o en muy buen estado, sin amueblar. Las rentabilidades son valores brutos antes de impuestos, gestión y desocupación. No constituye asesoramiento de inversión.
Las fuentes y la metodología completa figuran en el informe de mercado del sitio.
¿Vivienda de segunda mano o nueva construcción verificada?
Ambas opciones pueden tener sentido: lo decisivo es la verificación antes del pago, no el año de construcción.
Inmueble de segunda mano (compra a particular)
- Ventaja: utilizable o alquilable de inmediato, precio a menudo negociable, vecindario consolidado.
- A verificar: estado de instalaciones, tejado y fachada, estado de las zonas comunes, reformas no autorizadas, cargas existentes en el extracto del registro.
- No afirmamos que los edificios más antiguos sean por principio peores: la calidad depende del inmueble concreto y debe verificarse in situ.
Nueva construcción verificada
- Ventaja: estado constructivo actual, a menudo plan de pagos fraccionados del promotor.
- A verificar: historial del promotor, avance de la obra y situación de los permisos, plan contractual y de pagos, fecha de entrega; las condiciones de garantía dependen del contrato.
- No prometemos un estándar energético occidental, una finalización garantizada ni una rentabilidad automáticamente superior frente a la vivienda usada: eso depende del proyecto.
Puntos de verificación antes de cualquier pago
- Extracto del registro (NAPR): propietario, categoría de la parcela, cargas inscritas.
- Estado: instalaciones, calefacción/refrigeración, tejado, fachada, zonas comunes.
- Legalidad de reformas y ampliaciones.
- En nueva construcción: historial del promotor, licencia de obra, avance de la obra in situ.
- Contrato: plan de pagos, plazos, derechos de desistimiento.
- Calcular antes de comprar la posibilidad real de alquiler y los costes corrientes.
Tiflis o Batumi, según la estrategia
Tiflis se sostiene principalmente en la demanda local a largo plazo (traslados, estudiantes, profesionales) y suele ofrecer un alquiler más estable durante todo el año.
Batumi vive del turismo y la temporada; el alquiler a corto plazo puede alcanzar una alta ocupación en temporada alta, con una variabilidad mayor a lo largo del año.
No hay garantía de ocupación, nivel de alquiler ni revalorización en ninguna de las dos ciudades.
Proceso de una compra
1. Selección y verificación
Elección del inmueble según presupuesto y objetivo, seguida de la verificación del extracto del registro, el promotor o el estado del inmueble.
2. Documentos y análisis jurídico del caso
Documentación bilingüe y un análisis jurídico independiente del caso concreto, antes de firmar, no después.
3. Contrato de compraventa
Contrato con reglas sobre pago, finalización y desistimiento, firmado en persona o mediante poder notarial.
4. Inscripción en el NAPR
Inscripción de la propiedad; el servicio elegido determina el plazo de tramitación.
5. Pago
Pago conforme al contrato o al plan de pagos; a menudo se exige acreditar el origen de los fondos.
Costes de inscripción en el NAPR
El registro estatal NAPR ofrece tres opciones de tramitación con tarifas distintas.
| Servicio | Tarifa | Plazo de tramitación |
|---|---|---|
| Estándar | 150 GEL | 4 días hábiles |
| Acelerado | 270 GEL | 1 día hábil |
| Exprés | 350 GEL | el mismo día de la solicitud |
A esto se suman costes propios de cada inmueble que aquí no se cuantifican: comisiones bancarias, traducciones, poder notarial y asesoramiento jurídico y fiscal para el caso concreto.
Fuente: NAPR, tarifas y plazos · Fecha de referencia
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Un tipo del 5% sobre los ingresos por alquiler se aplica solo en determinadas condiciones: una persona física alquila una vivienda con fines residenciales, sin deducción de gastos (Código Tributario de Georgia, art. 81(2)).
Para este régimen fiscal puede ser necesario registrarse como contribuyente por ingresos de alquiler.
Esto no constituye asesoramiento fiscal individual. Haga verificar su caso con asesoramiento fiscal actualizado antes de la compra.
Revenue Service · Código tributario, art. 81(2) · Fecha de referencia
Residencia mediante inversión inmobiliaria
Desde el 1 de marzo de 2026, para el permiso de residencia temporal (short-term residence permit) en inmuebles no agrícolas se aplica un umbral: el valor de mercado debe superar los 150.000 dólares estadounidenses, acreditado por un perito homologado.
El cónyuge y los hijos menores de edad pueden incluirse si se cumplen los requisitos legales.
Debe distinguirse de este el permiso de residencia por inversión (Investment Residence Permit), independiente, a partir de 300.000 dólares estadounidenses. En ambos casos la decisión corresponde a la autoridad competente caso por caso; no existe garantía de resultado.
Matsne · Ley de residencia, art. 15 · Fecha de referencia
Financiación
Los planes de pagos fraccionados del promotor son específicos de cada proyecto: el pago inicial, el plazo y si se cobran intereses los determina cada proyecto individualmente, no son automáticamente sin intereses.
La financiación bancaria es una vía independiente, con su propia verificación por parte del banco, al margen del contrato de compraventa.
Lista de verificación de riesgos
- Ubicación y demanda local verificadas
- Promotor o vendedor comprobado
- Extracto del registro y cargas consultados
- Contrato de compraventa revisado jurídicamente
- Precio por metro cuadrado comparado con datos de mercado
- Plan de pagos y plazos entendidos
- Posibilidad realista de alquiler calculada
- Costes corrientes (gestión, gastos) incluidos en el cálculo
- Escenario de salida pensado de antemano
Cómo trabaja Livo
- Selección del inmueble según ubicación, promotor y estado registral
- Revisión del contrato, el plan de pagos y el precio por metro cuadrado
- Evaluación de la posibilidad de alquiler y los costes corrientes
- Acompañamiento hasta la inscripción y más allá