Тбилиси или Батуми: какой рынок недвижимости подходит вашей цели?

Кратко

Тбилиси — административный, образовательный и деловой центр со стабильной базой арендаторов из местных жителей, экспатов и студентов. Батуми живет туризмом на Черном море: высокие суточные цены летом, слабые месяцы зимой.

• —Тбилиси: преобладает долгосрочная аренда, низкий риск простоя, более стабильный уровень аренды.
• —Батуми: преобладает краткосрочная аренда, доход сконцентрирован в июне–сентябре.

На что обратить внимание?

Сравнивайте не только валовую доходность, а чистую доходность после управления, простоя и налога — и объем работы, который вы готовы взять на себя.

• —Краткосрочная аренда обычно съедает 15–25 % дохода на управление и платформы.
• —При долгосрочной аренде разница между валовой и чистой доходностью меньше.
• —Вид на море в Батуми и близость к метро в Тбилиси — самые стабильные ценовые факторы при перепродаже.

Пример

100 000 USD в Батуми при 10 % валовой доходности дают 10 000 USD годовой аренды; после 20 % управления, 5 % налога на аренду и простоя остается примерно 6,5–7 %. 130 000 USD в Тбилиси при 7 % валовой доходности дают 9 100 USD; после расходов остается около 5,5–6 % — при заметно меньших трудозатратах.

Риски

Батуми сильнее реагирует на туристические циклы и новое предложение на рынке; Тбилиси сильнее реагирует на местную покупательную способность и процентные ставки. В обоих городах микролокация важнее самого города.