Kalkulacja rentowności
Większość podawanych na rynku wartości rentowności to wartości brutto liczone od ceny zakupu. Do decyzji potrzebujesz rentowności netto liczonej od całkowitej inwestycji — łącznie z wykończeniem, umeblowaniem i kosztami dodatkowymi.
Ta strona pokazuje wzory, realistyczne odliczenia oraz dwie przykładowe kalkulacje dla Tbilisi i Batumi.
Licz w jednej walucie i w wartościach rocznych. Przy najmie krótkoterminowym stosuj obłożenie zamiast czynszu miesięcznego.
Cena zakupu 120 000 USD, wykończenie i umeblowanie 12 000 USD, całkowita inwestycja 132 000 USD. Czynsz miesięczny 950 USD ⇒ 11 400 USD rocznie ⇒ 8,6% brutto. Po 8% zarządzania, 8% pustostanów, 5% podatku i 1% utrzymania pozostaje ok. 6,7% netto.
Cena zakupu 68 000 USD, umeblowanie 9 000 USD, całkowita inwestycja 77 000 USD. Najem krótkoterminowy 70 USD za dobę przy 110 obłożonych nocach ⇒ 7 700 USD ⇒ 10% brutto. Po 20% zarządzania i platformy, 5% podatku i utrzymaniu pozostaje ok. 7% netto.
Porównuj oferty tylko wtedy, gdy podstawa i odliczenia są identyczne. I oddzielaj rentowność z najmu od wzrostu wartości: ten drugi to oczekiwanie, a nie bieżący dochód.
| Pozycja | Najem długoterminowy | Najem krótkoterminowy |
|---|---|---|
| Zarządzanie | 5–10% | 15–25% |
| Pustostany | 5–10% | uwzględnione w obłożeniu |
| Utrzymanie | ok. 1% | ok. 2% |
| Podatek od najmu | 5% | 5% |
Odejmij od czynszu rocznego zarządzanie, pustostany, utrzymanie i 5% podatku od najmu, a wynik podziel przez całkowitą inwestycję łącznie z wykończeniem i umeblowaniem.
Brutto ok. 5–9% w Tbilisi przy najmie długoterminowym i 8–12% w Batumi przy aktywnym najmie krótkoterminowym; netto obie wartości są zwykle o 1,5–3 punkty procentowe niższe. Stan na 21.09.2026.
Nie do rentowności z najmu. Wzrost wartości to drugi, oczekiwany element zysku i powinien być wykazywany osobno, ponieważ nie jest gwarantowany.
Przykładowe kalkulacje z typowymi rynkowo założeniami, stan na 21.09.2026 — nie stanowi doradztwa inwestycyjnego. · Stan na: 2026-09-21
Wyliczamy Twoją docelową nieruchomość z realistycznymi odliczeniami i pokazujemy wartość brutto i netto.