Tbilisi czy Batumi: który rynek nieruchomości pasuje do Twojego celu?

Krótko wyjaśnione

Tbilisi to centrum administracyjne, edukacyjne i gospodarcze ze stabilną bazą najemców złożoną z mieszkańców, ekspatów i studentów. Batumi żyje turystyką nad Morzem Czarnym: wysokie stawki dobowe latem, słabe miesiące zimą.

• —Tbilisi: dominuje najem długoterminowy, niskie ryzyko pustostanów, stabilniejszy poziom czynszów.
• —Batumi: dominuje najem krótkoterminowy, dochód skoncentrowany od czerwca do września.

Na co zwrócić uwagę?

Nie porównuj samej rentowności brutto, lecz rentowność netto po zarządzaniu, pustostanach i podatku — oraz nakład, jaki sam chcesz ponosić.

• —Najem krótkoterminowy kosztuje zwykle 15–25% dochodu na zarządzanie i platformy.
• —Przy najmie długoterminowym różnica między brutto a netto jest mniejsza.
• —Widok na morze w Batumi i bliskość metra w Tbilisi to najstabilniejsze czynniki cenowe przy odsprzedaży.

Przykład

100 000 USD w Batumi przy 10% brutto daje 10 000 USD czynszu rocznego; po 20% zarządzania, 5% podatku od najmu i pustostanach pozostaje w przybliżeniu 6,5–7%. 130 000 USD w Tbilisi przy 7% brutto daje 9 100 USD; po kosztach pozostaje ok. 5,5–6% — przy wyraźnie mniejszym nakładzie.

Ryzyka

Batumi reaguje silniej na cykle turystyczne i na nową podaż na rynku; Tbilisi reaguje silniej na lokalną siłę nabywczą i stopy procentowe. W obu miastach mikrolokalizacja jest ważniejsza niż samo miasto.