Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji?
Tak. Zagraniczni nabywcy mogą co do zasady kupować nieruchomości mieszkalne i komercyjne w Gruzji bez zezwolenia, limitu czy lokalnego partnera, we własnym imieniu.
Odrębne zasady dotyczą gruntów rolnych: podlegają one gruzińskiej ustawie o własności gruntów rolnych (https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/32998) i nie są swobodnie dostępne do zakupu. Przed każdym zakupem należy sprawdzić w wyciągu z rejestru, czy dana działka jest sklasyfikowana jako rolna, czy nierolna.
Ceny i rentowność: Tbilisi a Batumi
Poniższe przedziały pochodzą wyłącznie z naszego centralnego zbioru danych rynkowych (rejestr, statystyka publiczna, analizy bankowe). Celowo nie podajemy zmyślonych ani zaokrąglonych wartości ogólnych.
| Lokalizacja | Cena USD/m² | Rentowność brutto rocznie | Stan na |
|---|---|---|---|
| Tbilisi (Vake–Saburtalo) | 1,100–2,600 | 5–9% | |
| Batumi (bulwar) | 1,200–2,000 | 8–12% |
Przedziały dla mieszkań nowych i w dobrym stanie, bez umeblowania. Rentowność to wartości brutto przed podatkami, zarządzaniem i pustostanami. To nie jest doradztwo inwestycyjne.
Źródła i pełna metodologia znajdują się w raporcie rynkowym na stronie.
Mieszkanie z rynku wtórnego czy sprawdzona nowa inwestycja?
Obie drogi mogą mieć sens — decydująca jest weryfikacja przed zapłatą, a nie rok budowy.
Nieruchomość z rynku wtórnego (zakup prywatny)
- Zaleta: od razu nadaje się do użytku lub wynajmu, cena często do negocjacji, ukształtowane sąsiedztwo.
- Do sprawdzenia: stan instalacji, dachu i elewacji, stan części wspólnych, niezatwierdzone przebudowy, istniejące obciążenia w wyciągu z rejestru.
- Nie twierdzimy, że starsze budynki są z zasady gorsze — jakość zależy od konkretnej nieruchomości i wymaga sprawdzenia na miejscu.
Sprawdzona nowa inwestycja
- Zaleta: aktualny stan techniczny budynku, często plan ratalny dewelopera.
- Do sprawdzenia: historia dewelopera, postęp budowy i stan zezwoleń, plan umowy i płatności, termin oddania do użytku, warunki gwarancji — zależą od umowy.
- Nie obiecujemy zachodniego standardu energetycznego, gwarantowanego terminu ukończenia ani automatycznie wyższej rentowności niż na rynku wtórnym — to zależy od projektu.
Punkty do sprawdzenia przed każdą płatnością
- Wyciąg z rejestru (NAPR): właściciel, kategoria działki, wpisane obciążenia.
- Stan techniczny: instalacje, ogrzewanie/klimatyzacja, dach, elewacja, części wspólne.
- Legalność przebudów i dobudówek.
- W przypadku nowej inwestycji: historia dewelopera, pozwolenie na budowę, postęp prac na miejscu.
- Umowa: harmonogram płatności, terminy, prawo do odstąpienia.
- Realistyczna wynajmowalność i bieżące koszty obliczone przed zakupem.
Tbilisi czy Batumi — zależnie od strategii
Tbilisi opiera się głównie na lokalnym popycie długoterminowym (migracja, studenci, pracownicy) i zazwyczaj zapewnia bardziej stabilny wynajem przez cały rok.
Batumi żyje z turystyki i sezonowości; najem krótkoterminowy może osiągać wysokie obłożenie w sezonie, przy odpowiednio większych wahaniach w ciągu roku.
Brak gwarancji obłożenia, poziomu czynszów ani wzrostu wartości w obu miastach.
Przebieg zakupu
1. Wybór i weryfikacja
Wybór nieruchomości według budżetu i celu, następnie sprawdzenie wyciągu z rejestru, dewelopera lub stanu technicznego.
2. Dokumenty i indywidualna analiza prawna
Dwujęzyczne dokumenty i niezależna analiza prawna konkretnego przypadku — przed podpisaniem, nie po nim.
3. Umowa sprzedaży
Umowa z zasadami płatności, terminu ukończenia i odstąpienia, na miejscu lub na podstawie pełnomocnictwa notarialnego.
4. Rejestracja w NAPR
Wpis własności, wybrany rodzaj usługi decyduje o czasie realizacji.
5. Płatność
Płatność zgodnie z umową lub planem ratalnym; często wymagane jest potwierdzenie pochodzenia środków.
Koszty rejestracji w NAPR
Państwowy rejestr NAPR oferuje trzy opcje realizacji o różnej opłacie.
| Usługa | Opłata | Czas realizacji |
|---|---|---|
| Standardowa | 150 GEL | 4 dni robocze |
| Przyspieszona | 270 GEL | 1 dzień roboczy |
| Ekspresowa | 350 GEL | tego samego dnia złożenia wniosku |
Dodatkowo mogą wystąpić koszty zależne od konkretnej nieruchomości, których tu nie podajemy: opłaty bankowe, tłumaczenia, pełnomocnictwo notarialne oraz indywidualne doradztwo prawne i podatkowe.
Źródło: NAPR, opłaty i terminy · Stan na
Podatek od dochodów z najmu
Stawka 5% od dochodów z najmu obowiązuje tylko pod pewnymi warunkami: osoba fizyczna wynajmuje lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe, bez odliczania kosztów (Kodeks podatkowy Gruzji, art. 81(2)).
Dla takiego opodatkowania może być wymagana rejestracja jako podatnik z tytułu dochodów z najmu.
To nie jest indywidualna porada podatkowa. Przed zakupem skonsultuj swój przypadek z aktualnym doradztwem podatkowym.
Pobyt dzięki inwestycji w nieruchomość
Od 1 marca 2026 r. dla krótkoterminowego zezwolenia na pobyt (short-term residence permit) przy nieruchomościach nierolnych obowiązuje próg: wartość rynkowa musi przekraczać 150 000 USD, potwierdzona przez akredytowanego rzeczoznawcę.
Małżonek i małoletnie dzieci mogą zostać objęci wnioskiem, jeśli spełnione są wymogi ustawowe.
Od tego należy odróżnić odrębne zezwolenie na pobyt inwestycyjny (Investment Residence Permit) od 300 000 USD. W obu przypadkach decyzję podejmuje właściwy organ indywidualnie; nie ma gwarancji wyniku.
Matsne · Ustawa o pobycie, art. 15 · Stan na
Finansowanie
Plany ratalne dewelopera są ustalane dla danego projektu: zaliczka, okres spłaty i ewentualne odsetki ustala każdy projekt indywidualnie — nie są automatycznie bezodsetkowe.
Finansowanie bankowe to odrębna droga z własną weryfikacją przez bank, niezależną od umowy sprzedaży.
Lista kontrolna ryzyka
- Sprawdzono lokalizację i lokalny popyt
- Zweryfikowano dewelopera lub sprzedającego
- Sprawdzono wyciąg z rejestru i obciążenia
- Umowa sprzedaży sprawdzona prawnie
- Cena za metr kwadratowy porównana z danymi rynkowymi
- Zrozumiano plan płatności i terminy
- Oszacowano realistyczną wynajmowalność
- Uwzględniono bieżące koszty (zarządzanie, opłaty eksploatacyjne)
- Przemyślano wcześniej scenariusz wyjścia z inwestycji
Jak pracuje Livo
- Wybór nieruchomości według lokalizacji, dewelopera i stanu rejestru
- Sprawdzenie umowy, planu płatności i ceny za metr kwadratowy
- Ocena wynajmowalności i bieżących kosztów
- Wsparcie do rejestracji i po jej zakończeniu