האם זרים רשאים לרכוש נדל"ן בגאורגיה?
כן. קונים זרים רשאים לרכוש נכסי מגורים ומסחר בגאורגיה על שמם האישי, ללא צורך ברישיון, מכסה או שותף מקומי.
קרקעות חקלאיות כפופות להסדר נפרד: הן מוסדרות בחוק הגאורגי בנוגע לבעלות על קרקע חקלאית (https://www.matsne.gov.ge/en/document/view/32998), ואינן ניתנות לרכישה חופשית לחלוטין. יש לבדוק לפני כל רכישה, באמצעות נסח המרשם, האם המגרש מסווג כחקלאי או כלא-חקלאי.
מחירים ותשואות: תביליסי מול בטומי
הטווחים הבאים מבוססים אך ורק על מאגר הנתונים המרכזי שלנו (מקורות מרשם המקרקעין, נתוני סטטיסטיקה ומחקרי בנקים). אנו נמנעים במכוון מציון מספרים כוללניים או מעוגלים שאינם מבוססים.
| מיקום | מחיר דולר/מ"ר | תשואה גולמית שנתית | נכון לתאריך |
|---|---|---|---|
| תביליסי (וקה–סבורטלו) | 1,100–2,600 | 5–9% | |
| בטומי (הטיילת) | 1,200–2,000 | 8–12% |
טווחים לדירות חדשות וכמו-חדשות, ללא ריהוט. התשואות הן ברוטו, לפני מיסים, ניהול ותקופות ריקות. אין בכך ייעוץ השקעות.
המקורות והמתודולוגיה המלאה מפורטים בדוח השוק של האתר.
דירה קיימת או פרויקט חדש שנבדק?
שתי האפשרויות יכולות להיות נכונות — הגורם המכריע הוא הבדיקה לפני התשלום, לא שנת הבנייה.
נכס קיים (רכישה מגורם פרטי)
- יתרון: ניתן לשימוש או להשכרה מיידית, מחיר הניתן לרוב למשא ומתן, שכונה מבוססת.
- מה לבדוק: מצב הצנרת, הגג והחזית, מצב הרכוש המשותף, שינויים ללא היתר, ושעבודים רשומים בנסח המרשם.
- אנו לא טוענים שבניינים ישנים נחותים בהכרח — האיכות תלויה בנכס הספציפי ויש לבדוק אותה בשטח.
פרויקט חדש שנבדק
- יתרון: מצב בנייה עדכני, לרוב תוכנית תשלומים מהיזם.
- מה לבדוק: היסטוריית היזם, התקדמות הבנייה והיתרים, תוכנית החוזה והתשלומים, ומועד המסירה הצפוי.
- איננו מבטיחים תקן אנרגיה מערבי, השלמת בנייה מובטחת, או תשואה גבוהה יותר באופן אוטומטי לעומת נכס קיים — הכול תלוי בפרויקט, ותנאי האחריות נקבעים בחוזה עצמו.
נקודות בדיקת נאותות לפני כל תשלום
- נסח מרשם המקרקעין (NAPR): בעלים, סיווג הקרקע, שעבודים רשומים.
- מצב פיזי: צנרת, חימום/קירור, גג, חזית, רכוש משותף.
- חוקיות של שינויים ותוספות.
- בפרויקט חדש: היסטוריית היזם, היתר הבנייה, והתקדמות הבנייה בשטח.
- חוזה: תוכנית תשלומים, מועדים, זכויות ביטול.
- חישוב פוטנציאל השכרה ריאלי והוצאות שוטפות לפני הרכישה.
תביליסי או בטומי — לפי האסטרטגיה שלכם
תביליסי נשענת בעיקר על ביקוש מקומי ארוך-טווח (הגירה פנימית, סטודנטים, אנשי מקצוע), ונוטה להציע השכרה יציבה יותר לאורך השנה.
בטומי מתבססת על תיירות ועונתיות; השכרה לטווח קצר יכולה להגיע לתפוסה גבוהה בעונת השיא, עם תנודתיות גדולה יותר במהלך השנה.
אין ערובה לתפוסה, לרמת שכירות או להתפתחות השווי בשתי הערים.
שלבי תהליך הרכישה
1. בחירה ובדיקה
בחירת נכס לפי תקציב ומטרה, ולאחר מכן בדיקת נסח המרשם, היזם או מצב הנכס.
2. מסמכים ובדיקה משפטית פרטנית
מסמכים דו-לשוניים ובדיקה משפטית עצמאית של המקרה הספציפי — לפני החתימה, לא אחריה.
3. חוזה מכר
חוזה הכולל תנאי תשלום, מועד השלמה וזכויות ביטול, בנוכחות פיזית או באמצעות ייפוי כוח נוטריוני.
4. רישום ב-NAPR
רישום הבעלות; הסוג הנבחר של השירות קובע את משך הטיפול.
5. תשלום
תשלום בהתאם לחוזה או לתוכנית התשלומים; לרוב נדרשת הוכחת מקור הכספים.
עלויות רישום ב-NAPR
מרשם המקרקעין הממשלתי NAPR מציע שלוש אפשרויות טיפול בעלויות שונות.
| שירות | אגרה | משך הטיפול |
|---|---|---|
| רגיל | 150 GEL | 4 ימי עבודה |
| מזורז | 270 GEL | 1 יום עבודה |
| אקספרס | 350 GEL | באותו יום הגשת הבקשה |
בנוסף ייתכנו עלויות התלויות בנכס, שאינן מצוינות כאן: עמלות בנקאיות, תרגומים, ייפוי כוח נוטריוני, וייעוץ משפטי ומיסויי פרטני.
מקור: NAPR, אגרות ומועדים · נכון לתאריך
מיסוי על הכנסות משכירות
שיעור של 5% על הכנסות משכירות חל רק בתנאים מסוימים: יחיד המשכיר דירת מגורים למטרת מגורים, ללא ניכוי הוצאות (פקודת המס הגאורגית, סעיף 81(2)).
עבור מסלול מיסוי זה ייתכן ונדרש רישום כנישום על הכנסות משכירות.
אין באמור ייעוץ מס אישי. יש לבדוק את מצבכם מול גורם מוסמך לפני הרכישה.
Revenue Service · חוק המס, סעיף 81(2) · נכון לתאריך
מעמד תושב באמצעות השקעה בנדל"ן
החל מ-1 במרץ 2026, עבור היתר שהייה קצר-טווח (short-term residence permit) בנכס שאינו חקלאי נדרש כי שוויו בשוק יעלה על 150,000 דולר ארה"ב, כפי שנקבע על ידי שמאי מוסמך.
בן/בת זוג וילדים קטינים ניתן לכלול בתנאים הקבועים בחוק.
יש להבחין בין זה לבין היתר השהייה להשקעה (Investment Residence Permit) הנפרד, המחייב סכום של 300,000 דולר ארה"ב לפחות. ההחלטה בשני המקרים נתונה לרשות המוסמכת לפי כל מקרה, ואין ערובה לתוצאה.
Matsne · חוק השהייה, סעיף 15 · נכון לתאריך
מימון
תוכניות תשלומים מיזמים משתנות מפרויקט לפרויקט: מקדמה, משך התקופה, והאם קיימת ריבית, נקבעים על ידי כל פרויקט בנפרד — לא ללא ריבית באופן אוטומטי.
מימון בנקאי הוא מסלול נפרד הכפוף לבדיקה עצמאית של הבנק, בלתי תלוי בחוזה המכר.
רשימת בדיקה לניהול סיכונים
- נבדקו המיקום והביקוש המקומי
- נבדק היזם או המוכר
- נבדק נסח המרשם והשעבודים
- החוזה נבדק משפטית
- המחיר למ"ר הושווה לנתוני שוק
- תוכנית התשלומים והמועדים הובנו
- נאמד פוטנציאל השכרה ריאלי
- נלקחו בחשבון הוצאות שוטפות (ניהול, אגרות)
- נבחן מראש תרחיש יציאה
כך עובדת Livo
- בחירת נכס לפי מיקום, יזם ומצב רישום
- בדיקת חוזה, תוכנית תשלומים ומחיר למ"ר
- הערכת פוטנציאל השכרה והוצאות שוטפות
- ליווי עד לרישום ולאחריו